解读房地产销售十六大流程.pptVIP

房地产市场 是由房地产一级市场（俗称土地市场）、 房地产二级市场（俗称楼盘开发）、 房地产三级市场（俗称散盘交易）。 以上三个级别的市场称为房地产市场。 一,二和三级市场 一级市场：即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。 二级市场：即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。 三级市场：即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。 房屋的5种结构 砖木结构\砖混结构 框架结构 框剪结构 剪力墙结构 钢架结构 案例 某楼盘，占地3000平方米，总建筑面积为15000平方米. 建筑面积其中公共面积为3050平方米，不分摊公共面积为130平方米. 户型面积：为三房二厅，140平方米；四房二厅，170平方米；二房二厅，120平方米。 绿化投影面积900平方. 建筑基地面积1900平方. 问： 容积率是多少？15000/3000=5 使用率是多少？ 100%-(3050-130)/15000=100%-19.4%=80.6% 绿化率:900/3000=30% 建筑密度:1900/3000=63% 每套房的套内面积;分摊面积和使用面积 谢谢聆听! （五）看现场 学会营造一个愉快的看房环境 避重就轻 回来路上不谈房子 争取再回售楼部 解读样板间 （六）算价格 书写 计算 国家规定的税收政策 （七）第一次逼定;逼出问题 贵 远 打折 商量 利息太高 朝向不好 资金问题 …… （八）具体问题具体分析--贵 分清楚是贵的问题还是打折的问题 思路: 先入为主 物美价廉 价格是由市场来决定的 价格是由品质来决定的 您要做好心理准备了,这个价格还会涨 打折 打折的客人只是在寻求一种心理平衡 打多少折不重要,重要的是折实以后是多少钱. 王总,能帮的,我一定帮,帮不了的,我真的没有办法,您知道我也是做销售的,我的收入是靠业绩吃饭的,没有理由,能卖的,我不卖,您说是不是? 其实,您明明知道我做不到的,您这不是纯粹在为难我吗? 远 亚健康 市中心的污染 住宅郊区化 租房看现在;买房看将来 区域的发展 利息太高 银行按揭是:”用明天的钱圆今天的梦”! 美国老太与中国老太的区别. 提前还款的图表分析 朝向不好 北方人怕冷,所以朝北的房子不好卖 南方人怕晒,所以朝西的房子不好卖 可是,中间人是怕闷的,长沙的房子朝哪个方向不重要,重要的是房子透不透气. 遇到没有办法解决的问题,怎么办? 学会用一个面去覆盖一个点 （九）深逼定 用以解决问题去逼定 那现在到底是差什么地方呢？ （十）三板斧---我为什么要买房子? 增加幸福指数 分析资金的去向: 存银行 买股票 做生意 投资固定资产 存银行 银行现行年存款利率为:2.5% 可是2008年的CPI高达:8% 在国际金融市场中,人民币在增值,但是,在国内人民币的购买力在减退. 我们目前的生活费用比较30年以前大约增长了35倍到40倍的样子。 现在的1000元相当于过去大约为25到29元的样子。30年以前的全国工人平均工资粗略估算应该是38元吧 . 买股票 国外买股叫”投资”;中国买股叫”投机” 股市定律:”十个炒股,七个赔,两个持平,一个赚” 大盘从6000点到1000多点的悲剧。 把今年股民的钱赔给去年股民. 做生意 行业越规范,投机性越小. 中国市场进入微利时代. 并不是要不让您做生意,只是建议您把生意上赚的钱,投资都固定资产来. 绝对增值保值有三种标准 不可再生 不可被替代 生活必须品 不可再生/不可被替代/生活必须品 爱情? 石油? 黄金? 钻石? 不可再生/不可被替代/生活必须品 生命 土地 土地 960万平方公里的土地 荒漠化面积262万平方公里 荒漠化程度高达27.3% 我国的土地矛盾 国家林业局26日正式启动第四次全国性荒漠化和沙化监测工作，监测结果计划于2010年6月17日前公布。 中国土地有960万平方公里。 适合居住和生产用地的土地面积不超过1/3. 中国2008年人口将超过14个亿，10年后呢？ 超过10亿人居住在总面积1/3的土地上. 我国的土地矛盾 据最近一期亚洲新闻周刊北京附近的沙漠以每年3.5公里的速度向南推进,35年后的中国政治中心所在的北京将是荒漠一片. 中国是全球荒漠化面积最大,分布最广,蔓延最快,危害最大的国家.—凤凰卫视 中国的沙漠面积262万平方公里,占总国土面积的27.3%.18个省471个县,4亿人口的耕地和家园都处于荒漠化的威胁中. 我国的土地矛盾 现在中国的主要河流都像金矿一样, 黄河流经的八省,都在争抢水源. 山里的孩子,同一个梦想:”我要离开大山,去城里