中特联盟项目发展研究.pptVIP

行业需求方面回顾： 1、近两年购房需求不旺盛。 2、房屋购买偏好于环境优越，户型偏大的房型。市场撬动的机会将集中于改善型需求的启动。 3、商业型物业的开发将能迎合韶山人们的偏好。投资型物业的开发将能丰富韶山人的投资与收益结构。 第四课：开发预判 预判一：城市双线发展关系明显一条线为交通带来竹鸡段与旧城区的齐头并进。一条线为旅游区与城市居民区的发展博弈。 演绎城市双城记 老城区 新城区 高铁站 汽车站 拆迁幅度小，拓城面积小，城市化缓慢 预判二：中心主城市区的房地产开发将高层化、商务化、环境优化的方向。 预判三：竹鸡新城区的房地产开发以与旅游相关的类专业市场工开发为先导，逐渐过渡到普通居住与商业的开发方向。 城市发展的初级阶段，改善性需求集中释放时代 地产发展阶段 原始阶段 初级阶段 次级阶段 高级阶段 密切相关 一一对应 旧城形成 开辟新城 旧城改造 多环扩张 自建民房时代 改善型需求释放时代 城镇化置业需求时代 多元化置业需求时代 城市发展扩张理论 地产发展阶段理论 预判四：房价增速放缓，物业价值的兑现与提升能力较弱 预判五：房屋销售与开发的发展体现出供应在增加，而需求在锐减。 开发形态单一，户型配比不灵活 高层物业空白 品种多样化，开发形态原始 品种齐全，类型散漫，价值贫瘠，户型陈旧 预判六：物业开发类型百花齐放，产品开发集中于提升性开发与商业开发的更新性开发。 收入来源单一而不稳定，居住形态已固定 靠山吃饭，就地取材 依托旅游资源发展的城市 常年驻扎，收入不定 自有独栋，商住两用 渴望改善型投资物业 改变生存状况，居住方式 预判七：一次功置业时代基本结束，购买房屋的功能将趋向于居住改善与投资理财的需要。 * 主力卖点 自建内湖配以环湖别墅栋 泳池配套 别墅公馆 狮子山景区 故居朝向 未来唯一别墅区 人造环湖景观带，具备城市别墅的独特性和唯一性 广告手法：湖南日报软文投放 项 目 启 示 优势： 项目目前正处于认筹期有较好的风水寓意，别墅价格优势 环湖人造景观带为项目增添很多分量，别墅区在韶山的唯一性也是其主力卖点 项目环境好，处于狮子山景区内，环境优雅，风景秀丽 软文广告投放意识的前瞻性 劣势： 由于尚未正式开盘，项目内部建设仍在进行，销售情况暂时欠佳 作为别墅物业没有建立起展示区域 阳 光 水 岸 售楼部资料匮乏 规划应该分两期开发： 一期形式为商铺加住宅 其中一二层为商铺，二层以上为多层住宅 二期为多层纯住宅 以商业带动居住的 开发模式 目前预订的为临街旺铺，均价待定 一期已经开盘，住宅均价为1588元/平米 开发方式野蛮，物业档次不高 追随城市开发方向 住宅目前已基本售罄 销售策略：一次性付款98折，按揭99折 宣传策略：无 销售策略老套 宣传策略空白 项 目 启 示 优势： 由于毗邻旅游酒店，物业在没有任何推广策略的情况下销售较好 商业销售情况较好带动住宅物业销售 紧跟城市发展方向的步伐 劣势： 售楼部态度恶劣，置业顾问整体素质待提高 户型配比不到位，资料不到位 在售楼盘个案研究的总体特征 特征一：住宅开发量不大,种类全 住宅 别墅 商业 住宅 类型 项目名称 地 址 开 发 商 建筑面积（万平米） 占地面积（亩） 天鹅小区 新颜路与社志路交汇的西南角 湘潭大同世界实业股份有限公司 　9 约97亩 红色记忆城 湘宁路与韶山南环线交汇处西南角 中国·昌龙房地产开发有限集团 商业面积4万 约200亩 狮山领墅 狮子山风景区内，狮子山南麓韶山高速出口北侧 韶山市富逸房地产开发有限公司 / / 日月新村 文化路和日月路交汇处西面与南面 韶山市旭瑞房地产开发有限公司 约3万㎡ 约18亩 开发类型比较丰富： 涵盖了多层普通住宅、多层花园住宅、高 档别墅、主题商业综合体。下一波将集中 于发展小高层住宅、商务型物业与核心商 业的开发。 开发体量不大： 各个项目所承载的体量大多集中于5万方左右。其 中天鹅小区9万方的总建面大概需要花三年左右的 时间去化。消费容量较小。红色记忆城项目立意 好，规划一般，但商业体量立足于当前可能偏大， 运作难度较大。 特征二：开发可提升的空间大，多元化时代到来 项目名称 项目启示 天鹅小区 1、公务员小区提升居住品位； 2、采用人车分流； 3、采用入户花园设计； 日月新村 1、简约中式住房建筑风格； 2、入口景观轴展示； 3、售楼部简陋，销售团队整体素质待提高； 狮山领墅 1、高端形象的营造（售楼部大气、特色沙盘、品质感强） 2、韶山未来唯一的别墅区 3、入口景轴，实景展示营造中； 4、人车分流，安全便捷； 5、广告务虚不务实，价值突出不明显。 6、销售团队技法有待提高。 7、价格体系构建不完善。 阳光水岸 1、整体形象差，售楼部