烟台银都-商业整体定位及规划发展策略.pptVIP

商业整体定位及规划发展策略 谨呈：烟台银都实业有限公司 （一）宏观经济环境分析 （二）城市发展规划分析 （三）微观商业经济环境与商业服务业发展分析 商业消费环境分析 （一）经济环境与商业服务业发展分析 3、商业服务业发展分析 （一）商业结构分析 1.城市整体商业分布特点 （二）商圈结构分析 （二）商圈结构分析 （二）商圈结构分析 （二）商圈结构分析 （三）商业街区发展状况 （三）商业街区发展状况 （三）商业街区发展状况 （三）商业街区发展状况 （四）商业模式分析 （四）商业模式分析 （五）重点个案分析 （五）重点个案分析 （五）重点个案分析 （五）重点个案分析 （五）重点个案分析 （五）重点个案分析 综述 综述 （一）本体条件分析 1、微观地块条件分析——地理位置——商业位置优越，但绝非真正中心！ （一）本体条件分析 根据上述判断，本项目在地理位置、总体商业格局上属于烟台商业次中心的位置，这基本决定了项目整体的发展方向，即应该按照次中心商业发展的思路进行定位。 （二）项目市场定位 （二）项目市场定位 （二）项目市场定位 （二）项目市场定位 （二）项目市场定位 （二）项目市场定位 （二）项目市场定位 （三）项目形象定位 （四）项目客群定位 1.小型投资客 （四）项目客群定位 2.大户投资客 （四）项目客群定位 3. 投资与经营“双料”客户 规划基本思路 1.烟台现有商场模式及概念传统保守 现有的烟台商场，在结构定位上，仍停留于传统及保守格局，经营与促销手法未能与国际运作接轨：经营者相对不看重购物环境或服务好坏，而以价格档次及优惠为重。 2.烟台欠缺中青年动感活动暨商场“集中营”,对时尚潮流的要求 ,蓄势待发 。 3.时尚趋势，是每一个成熟商业社会的成员必然的需求，尤其是中青年的群体。 当经济稳定了，国际交流增多了，对产品的时尚质量的需求就会越来越广化和深化。逐渐，时尚产品的需求更会变成是一种非必需品，而成为一项必需的生活情趣。 4.天时、地利、仅欠“人和” 烟台的经济正在趋向成熟，烟台的国际信息和交流正在迅速深化，配合中国“入世”，烟台人的商业行为正在迅速与国际接轨。本项目已具备优越的地理环境，又逢奥运时机，只要配合独特的商业布局与国际性的经营运作，就会成为烟台现代商业的先行者。 （一）业态规划布局 5F:超级娱乐动感城 2、微观地块条件分析——体量——项目商业不是航母，而是帆船！ 按照目前商业地产的发展、业态搭配等条件，50000-80000㎡的项目最适合规划和商业运营，小于50000㎡的商业操作具有一定的难度。相对于一般商业项目，本项目属于小体量商业。 就小体量商业而言，在项目操作、规划、运营等方面，主要应表现出如下的几个特点决定本项目运作： 商业业态组合、整合层面 大体量商业：大而全，强调丰富、全面；小体量商业：小而精，注重品质、特色 城市商业的浓缩 （一）本体条件分析 目标客群、档次定位层面 大体量商业：大众，普通消费为主；小体量商业：特定需求群体 相对的中高消费理念，40% 商务、商业；主题街区 （一）本体条件分析 主力商业、核心商户层面 大体量商业、小体量商业都需要主力商户，但存在商户选择的问题 我们的主力店是？餐饮、珠宝、服饰 面积适中，业态具有一定突破甚至唯一，具有较强品牌号召力的知名商户 （一）本体条件分析 3、微观地块条件分析——物业条件——不适合综合形式商业运营！ 地理位置并非最佳 展示面小进深过大 道路条件并不理想 商业设施不合要求 格局无法良好运营 新振华 南 大 街 （一）本体条件分析 市场互补 与区域核心商圈百货业态形成互补,并作为本项目的商业配套，为大规模居住区或特定人群提供服务 动态市场 以特色中高档的业态龙头领跑商圈、引导消费观念 以物美价廉、品种齐全服务社区 商业定位导入 车行30分钟内居民 步行15分钟内居民 区域15分钟车程内居民，以及外来消费者 内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者 核心消费群 城市规划的新城中心商业区 大型住宅小区，人流集中交通便利 居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边 城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区 区位 客流量 规模 基本要素 日人流量25万以上 12万㎡以上 新城商业中心 居住人口5000以上 日人流量25万以上 日人流量50万以上 0.7-2.5万㎡ 10万㎡以上 30万㎡以上 社区型商业中心 区域性商业区 市级中心商业区 就商业面积确定的一般规范而言，本项目体量介于区域性商业区及居住区级商业中心之间，因此