2009年承德玉龙瀚府项目沟通方案.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * 置业预算 从事职业 置业状况 价值取向 置业关注点 代表楼盘 35-50万元 县区矿主 私营企业主 企业高管 权利公务员 反复置业群体 房地产市场上的最活跃分子，曾经多次置业 追求尊贵和身份的彰显身份、 舒适度驱动 强势资源的占有 居住的私密性 居住安全感 物业的投资价值 天山 水榭花都 欧尚风景 20-35万元 个体老板 高校教师 泛公务员 企事业单位中高层管理者 多次置业；有2套以上的房产 追求高雅时尚 注重身份感 舒适度驱动 产品创新 居住环境 成熟配套 居住安全感 文轩茗园 德润庄园 20万以下 工薪阶层 青年教师 企业中层管理人员 部分租房或与父母一起住 部分拥有单位福利房 追求性价比 价格驱动 性价比 社区生活配套 教育配套 阳光 四季城 中端客户 高端客户 中高端客户 支 付 能 力 高 资料分析来源：消费者访谈 客户分层 客群消费特征分析 服务 核心产品 外围产品 外延产品 价格 户型 质量 交通 采光 通风 环境 物管 教育 配套 会所 风格 人文 品牌 身份 体验 关注度 承德客户关注层面 高端人群置业比较关注绿化（园林） 、保安（物业管理）、超市、面向小区的餐饮、幼儿园（小区配套），讲究热水、供暖。 ——和润新城销售主管 个人置业关注点：保安（物业管理）、幼儿园、超市（小区配套） 、集中供暖、地热水。 ——个体老板郭总 承德客户从关心价格、户型、通风采光等核心产品层逐渐转向关注物业管理、园林环境、社区配套等外围产品层过渡 客户置业关注点 客群关注分析 市场分析结论 供给特征： 1、市场大盘竞争态势明显，市场整体供应量巨大，后续供应充沛，市场存在极大的去化压力； 2、中高端项目主要集中在中心城区，以小高层和高层为主，开发水平较高，吸引来自本市和周边县区的中高端客户来此置业； 3、开发区具备城市规划利好，有良好的生态和教育资源，但目前是整体开发水平偏低，市场认知低，且生活配套少，居住氛围不足。 需求特征： 1、承德房地产市场中高端客户置业不受地域限制，具备良好资源条件及产品力的项目吸引了大量中高端客户置业； 2、客户群体已经出现明显分层，中高端和高端客户是市场活跃的置业群体，包括本市及周边县区的矿主、私营业主、个体老板、泛公务员和企业中高层管理者，他们在市场上反复置业； 3、客户置业关注点从户型等核心产品层逐渐向物业管理、园林等外围产品层过渡。 价格特征： 1、08年受宏观大势影响，价格增长缓慢；进入09年以来市场价格回升，但未来的价格增长将趋于缓慢； 2、由于依托资源及区域成熟度的差异，中心城区与开发区项目价格存在较大差异，并且在短时间内不可能趋同。 项目地块分析 项目用地四至 本项目位于承德开发区核心部位，为南区冯营子镇冯营子村城市改造用地，规划总用地161044.56（242.6亩），规则用地位于武列河与滦河交叉口的西南侧。 北依滦河水岸。 南毗后窑村。 东接园区主干道冯营子路，30米宽规划道路横贯整个用地。 用地南侧为在建凤凰山山地公园，东侧为了承德高等教育区。 项目用地 项目用地周边现状 本项目用地较为规则，地理环境四周环水，交汇，群山围绕，背依凤凰山，周边现状较混杂。 北侧是滦河，紧邻京承高速入口；南侧为101国道与项目隔河相望，西侧紧邻101国道，东侧是竞争项目文轩茗园。 项目用地指标 总体规划指标 总用地面积 161044。56平方米 1、居住区用地面积 134426.55平方米 2、其他用地面积 26618.01平方米 居住用地内建筑总面积 485787.37平方米 1、住宅建筑面积 428264.03平方米 2、商业建筑面积 48066.07平方米 3、公共设施建筑面积 9457.27平方米 容积率 3.02 建筑密度 17.83% 绿地率 32% 居住人数 12032 户均人口 3.2人/户 住宅平均层数 24层 总停车位个数 739个 1、南区地下停下位个数 383个 2、北区地下停下位个数 231个 地面停车位 125个 项目属性——交通条件 本案  项目周边交通良好，出行方便。 京承高速连接北京到承德，全长210公里，2009年9月27日全线通车。 9路、3路等公车途径本项目。 项目属性——周边配套 教育配套 河北旅游职业学院 承德石油专科学校 承德师范专科学校 承德第一中学 承德市实验小学 医院药店 万春堂药店 惠康大药房 银行邮政 工商银行开发区支行 冯营子信用社 农村信用合作联社 农行高校园区分理处 其它配套 图书馆 凤凰山公园 中国石化 承德市万圣汽车销售服务有限公司 承德联通 河北