第四讲_业主的建筑物区分所有权.pptVIP

第四讲 业主的建筑物区分所有权 简目 一、建筑物区分所有权概述 二、专有所有权 三、共有所有权 四、区分所有建筑物的管理制度 一、建筑物区分所有权概述 （一）建筑物区分所有权的概念 建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权的总称。 专有所有权——业主对专有部分享有的单独的所有权； 共有所有权——每一位业主都和其他业主一起对除房屋单元以外的整个物业小区（即共用部分）享有共同的所有权； 成员权——基于区分所有权人间共同关系所生的“构成员”地位，业主对共用部分的共同管理权。 　建筑物区分所有权是一种三位一体的复合性物权。 （二）建筑物区分所有权的客体 １.建筑物区分所有权与“一物一权主义” 　　　对建筑物来说，将其划分为不同的部分而分别设立所有权，不仅不影响其使用功能，而且恰恰是充分使用该建筑物所必需，特别是对建筑物中的专有部分完全可以进行独立的和排他性的占有、使用、处分，并可以通过不动产登记而公示于众，因此，于建筑物上设定区分所有权，并不违反一物一权主义。 ２.建筑物区分所有权的客体——空间 　　　思考：空间可否成为物，得否成为权利客体？ 　　　　空间虽不像一般之有体物那样存在，但是，空间由于占有位置，如能对位置予以支配，其即可成为物。 　　　空间若具备： 独立之经济价值 排他的支配可能性 即得成为权利客体。 ３.空间权构造 二、专有所有权 （一）专有部分的意义和要件：构造上、利用上及法律上的独立性 为使区分所有权人得直接支配而享受其利益，专有部分须在构造上及利用上均具有独立性，即在建筑构造上与其他建筑物部分有隔离的设备，能单独使用，有独立的经济效用，得为独立登记。 （二）专有部分的范围 空间说 墙面说 壁心说 墙面说和壁心说的折中说 专有部分之范围依内部关系及外部关系而定：在区分所有人相互间对建筑物维持、管理关系上，专有部分仅包括墙壁、天花板、地板等境界部分表层所粉刷之部分；在外部关系（如买卖、保险、税金）等关系上，专有部分达到墙壁、天花板、地板等境界部分厚度的中心线。 （三）专有所有权之内容 1.区分所有权人作为专有所有权人所享有的权利 所有权 相邻使用权 2.区分所有权人作为专有所有权人所承担的义务： 不得违反全体区分所有权人之共同利益，如对建筑物之不当毁损行为、未按专有部分之本来用途和使用目的予以适用。 维持建筑物存在的义务。 不得随意变更通过其专有部分的电线、水管、煤气管等。 应独自出资修理其专有部分。 应维护住宅环境的卫生和安宁，以及住宅所在地之善良风俗。 3.区分所有权人作为专有所有权人的法律责任 停止侵害、排除妨碍 损害赔偿 区分所有权之剥夺（禁止使用专有部分） （四）专有所有权的行使 与一般的单独所有权无异，但受到特殊的限制，体现在： 相邻关系的约束； 业主大会或业主委员会的决定、管理规约（业主公约）的约束； 其他特殊的法律约束； 《物业管理条例》的相关规定。 三、共有所有权 （二）共用部分的界定 《物权法》的规定 道路 绿地 其他公共场所、公用设施和物业服务用房 车位、车库 《物业管理条例》的规定 （三）共用部分的法律性质 在建筑物区分所有中，楼梯、走廊等建筑物的共用部分，为各户互有，互有是共有人对共有物无分割请求权的共有，即因物之使用目的不能分割之共有。此项区分所有建筑物的共用部分具有两点特色： 不可分割性。 从属性。 为使专有部分及共用部分成为一体，共同使用部分的所有权，应随同各相关区分所有建物所有权之移转而移转。 共有之公共设施部分，系专有部分（抵押物）之从物，为抵押权效力之所及。 建筑物区分所有的性质是复合共有，它由整个建筑物的按份共有、共同使用部分的互有和专有使用部分的专有复合构成，是既不同于按份共有，又不同于共同共有的第三种共有形态。 （四）共有所有权之内容 1.区分所有权人作为共有所有权人之权利 对共用部分之使用权 收益权 对共用部分之单纯的修缮改良权 2.区分所有权人作为共有所有权人之义务 按共用部分之本来用途使用共有部分 分担共同费用和负担 维护与保存共用部分之义务 （五）共有所有权的行使 业主对建筑物专有部分以外的共用部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 建筑物的共用部分应当由全体业主共同使用、收益、管理和维护，具体的使用办法则应当根据业主公约等内部文件确定。 《物业管理条例》的相关规定 《城市异产毗连房屋管理规定》的相关规定 若干重要问题 思考： 外墙悬挂广告牌 屋顶平台 地下室（地下层）