2014 土地增值税清算审核案例分析.ppt

处理：贷款理财费、管理人员工资、业务招待费属于管理费用，售楼部装修费属于销售费用，工程机械租赁费属于重复虚假列支，280万元全部剔除，并按比例调减普通住宅和非住宅的扣除项目。已售普通住宅扣除项目为3188万元，增值额1412万元，增值率44.29%，应纳土地增值税423.6万元；已售非住宅扣除项目378万元，增值额722万元，增值率191%，应纳土地增值税304.3万元。已预缴614万元，应补113.9万元。 后续：按照国税发 [2006]187 号文件的规定，在项目清算的时点上，扣除项目总金额（4195）÷清算的总建筑面积（2.4）=单位建筑面积成本费用（1998元/平方米）。尾盘的销售中，以该数据作为计算土地增值税的扣除项目标准。 比较：按商铺清算时平均3666元售价测算，尾盘出售商铺时增值率为83.48%，单位面积应纳土地增值税567.3元，税负率为15.47%，远高于当地5%的预征率，也高于清算时的税负率12.77%的水平。 八、某市“玫瑰园”项目 某省广园房地产公司2005年1月取得土地48915平米，开发“玫瑰园”项目，均为联排别墅。2005年8月取得立项批复并开工建设。2006年3月取得预售许可证，2011年12月通过验收。2008年向上饶银行贷款4900万元用于项目施工，贷款期限三年，已全部还清。项目总建筑面积30601.18㎡，可售面积30601.18㎡，已售面积29027.67㎡，销售比例为94.86%，实现收入9786.6万元，未售面积1573.51㎡，缴纳营业税及附加5284764元。 申报：销售收00元。取得土地使用权所支付的金额6062954元，本次扣除5751318元。 房地产开发成，本次扣。房地产开发费用按10%计算扣除，本次扣除6461642元。与转让房地产有关的税金本次扣除5284764元。加计扣。本次扣除项目金额合。增值额8579883元，增值率9.61%，适用税率30%，应纳土地增值税2573965元，已纳土地增值税3834001元，应退土地增值税1260036元。 发现：土地拆迁及补偿费1468000.00元。该公司2013年3月已完成95%的销售，却在当月支付1468000元青苗补偿费，时间上不合常理。由前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费四项费用得出该项目每平方米工程造价1818元，明显高于同时间段其他开发项目，发现2012年11月建安发票7786760元，无法提供资金往来的有效凭据。 处理：调减开发成本 1468000+7786760 = 9254760元。 结果：增值，增值率26%,适用税率30%，应纳土地增值税5997800元，已纳土地增值税3834001元，应补土地增值税2163799元（比申报数增加税款342万元）。查补企业所得税、城镇土地使用税等其他税金101162元。 启示：时间在土地增值税管理中也是极为重要的因素，时间次序上的差异往往是发现问题的线索。审核土地增值税还要兼顾其他税种。 九、清算审核中的不规范现象 （一）管理程序不规范 （二）清算资料不规范 （三）政策应用不规范 * （一）管理程序不规范 多余的清算审核流程 该纳税人已符合应清算条件，应由纳税人自行清算并按时申报，不需要走审批流程。 表格填写不规范、不完整的现象非常普遍。 （二）清算资料不规范 * 项目已达到应清算条件，由纳税人自行申报，不需要发出《税务事项通知书》如果纳税人未在达到条件90天内进行清算申报，应发出《责令限期改正通知书》。 （三）政策应用不规范 * 从材料上看，该公司账目完整，内控机制健全，只有项目建安成本偏高，其他数据完整可靠。这样的情况下，收入不需要核定，只对建安成本进行核定。 （三）政策应用不规范 * 第6节 析案例借鉴方法 促管理不断规范 * * 第2节 做准备精心细致 查收入把握关键 第1节 明概念理解政策 学清算系统全面 第3节 看扣除明确要点 审地价严格界限 第4节 分清楚成本费用 细调查抽丝剥茧 第5节 算税款思路清晰 严把关后续阶段 第6节 析案例借鉴方法 促管理不断规范 * 第6节 析案例借鉴方法 促管理不断规范 一、某市金山花园项目 二、某市顺风地产项目 三、某市天涯华庭项目 四、某市明天花园项目 五、某市红山花苑项目 六、某县东方祥和园项目 七、某县“水边人家”项目 八、某市“玫瑰园”项目 九、清算审核中的不规范现象 一、某市金山花园项目