【商业地产PPT】同致行-西安金泰丝路花城二期E组团及一期尾盘营销执行案-56页.ppt

价格定位——价格现状 现遗留单位均价为2300元/㎡ ； 价格比周边项目已高出250元/㎡左右； 用心 钜献ProfessionalService With Heart 锦联·经典生活商业战略 沈阳精诚置业顾问有限公司 2007年5月16日 写在最初项目各物业销售合同额一览表: 锦联经典生活商业比重情况看,说明商业占项目总值的32%，是项目重中之重，按照计划，在热销住宅，形成人气后，利用惯性原理，下一步的工作重点是销售商业。 长江街商业分析 市场 长江街商业街关键词: 中低档商业街 商圈辐射范围较小 业态杂乱无序 发展空间较大 竞品 周边竞品 水木清华 ：销售率20%左右，仅面积小、总价低 商铺销售。 建赏欧洲 ：销售体量小、销售期限长。 沈房销售情况 2007年存量商业面积33.85万平方米 2007年商业批准预售同比增幅89% 2007年商业销售价格呈下降趋势，下降为19.29% 商业关键词：供大于求 、价格下降 积累客户分析 截止2007年5月11日，经典生活商铺来电客户155组，到访客户72组，前期走访商家客户24组，共计251组。经统计，诚意客户达34组。 通过对客户需求分析，客户普遍对商网的需求为一、二层结构；面积200㎡-300㎡居多；心理价位长江街14000元/㎡、宁山路9000元/㎡、 通过对客户进行装户情况分析,需求长江街位置的占70%,其次是需求宁山路及恒山路，金沙江街客户需求较少。 关键词：需求集中在长江街南侧位置；价格高； 在这样的市场状况下，我们要创造什么样的价值？ 至2007年底，力争实现销售合同额 销售原则 整体销售、快速回笼资金 实施途径 改变原社区商铺为区域商业中心 结合市场情况和我们的目标 锦联·经典生活应该具备什么样的定位？ 商业分区及业态定位 定位 整体商网定位：旺·本 “旺本”意为“旺本钱” 定位都清晰了，客户从哪里来？ 方向 关注“主力店”和“品牌店”效应 “有主力店的地方，就有无穷的商业机会” 知名的品牌客户本身就具备聚客能力，会提升商圈本身的品质，加速整个商铺销售（招商）的进程 策略 倡导差异化营销招商应该从核心主力店开始启动，按照“核心主力店-次主力店-品牌专卖店-小型商家”为顺序。 价格策略用价格杠杆及车位赠送等优惠方式，将位置不佳商铺先期销售给主力店，形成围合之势，围点打缓。 租售并举策略为购买商铺客户提供租赁服务，减轻客户资本压力。 配合工作 关键事件 人民币117，960，000元！ 16000 10000 8000 7500 均价（元/㎡） 时尚连廊（Fashion Mall） 娱客地界（Yoko Zone） 波士智堂（Boss Meeting） 后街（Backstreet） 命名 一、二层结构；三层整层结构 一、二、三层结构 一、二、三层结构 一、二层结构；三层整层结构 结构 名牌服饰、国际美容、特色美食街 餐饮机构、商业机构 特色语种、知名培训中心 大型健身机构、文具用品、学生快餐、图书城 业态 品牌店区 餐饮娱乐区 培训机构区 休闲健身区、文化区、学生快餐区 分区 长江街 宁山路 金沙江街 恒山路 位置 营销攻略 营销总纲 建立项目差异化的高形象，提升项目市场价值，在合理的营销周期内，为项目和金泰恒业赢取更大的市场利润！ 营销目标 高形象、高价格入市,以合理实效的推广费用5个月实现决算区域1个亿销售目标! 营销思想 依托项目自身产品优势，极具有针对性的双城攻势，对两地客户进行深入的挖掘。！ 咸阳区域市场客户研究 边县及城区客户能进一步挖掘,陕北客主要依靠交通干线拦截来吸引。 一级圈层：主力客户 本地居民、早期移民 二级圈层：重要客户 沿312国道沿线分布,进城客户 边县 咸阳城区 陕北 三级圈层：边缘客户 陕北往来西安\咸阳频繁人士 3房、4房 ★★★ 已经完成一定的财富积累，通过居住城市的迁移提升自己的居住品质，喜群居，老带新拉动力大。 私营企业主 个体商贩 边县客户 3房、4房 ★★★ 属于当地的上层财富人群，通过异地置业提升生活品质，大部分会将家人先接来居住，而自己两地奔波。 煤窑老板 私营企业主 陕北客户 2房、3房、4房 ★★ 对片区认同，单纯的面积大的住宅已经不能满足他们的需求，一些配套完善、社区文化优越、楼盘素质出众的高端产品成为这一