中国未来10年土地发展的研究12297447.pptVIP

第三章 土地政策及其变化趋势 一、土地产权制度的变化或改革趋势 依照“建立归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度”的要求，将来我国土地产权变化的基本态势是在坚持土地公有制的前提下，明确土地所有权主体和所有权实现方式，强化国家统一所有、政府分级监管的管理体制，构建更具效力和活力的委托－代理体系。 土地产权逐渐从“土地所有”为中心逐步转变为以“土地利用”为中心，以物权为中心的产权体系将不断完善，权能设置更加明确。 集体土地产权地位将逐步获得与国有土地相同的产权地位，集体土地产权流转在将来将成为产权制度的一项重要内容。 国有土地使用制度改革将继续深化，市场配置土地资源的范围逐步扩大。 二、土地出让政策的变化和趋势 土地出让将纳入到国家的宏观调控管理中，严格按规划计划供地、集中统一供地、根据需求市场化供地将是未来出让政策继续坚持的重要内容。 未来将在出让中更加注意出让政策与相关产业政策的协调，推动土地按照集约、合理方向发展。 政府在未来的出让政策管理中，将严管房地产土地供应，规范土地市场秩序，并通过市场动态监测引导企业投资行为，合理投放土地供应量。 三、存量土地市场化流通的管理政策 国家将为存量土地入市创造政策条件，降低交易许可门槛，逐步提供宽松、方便的流通环境。 政府对存量土地管理将进一步细化，规划控制、计划引导作用将增强，存量流通将趋向于集约化利用方向。 将来房地产企业从存量资源中获取土地的难度将降低。 结论：存量土地管理将逐渐规范、畅通，房地产企业介入存量市场 的门槛降低。 四、土地规划用途变更、调整的政策及变化 根据当前新一轮规划制定的原则思路，在未来土地规划调整肯定受到严格限制。 对于确需变更的土地必须得到有关部门批准，并补交有关出让金，而且经营性用地变更调整也将逐步纳入到市场化配置范围内。 结论：土地规划刚性约束增强，市场在规划控制范围内作用能力 增大。 五、从征地—补偿—拆迁—一级开发—土地储备中心—公开出让，国家土地征用、管理、供应的模式及流程未来的变化及趋势 未来政策变化主要的环节在征地—补偿—拆迁方面，主要表现为用地门槛提高，补偿标准提高，集体土地在直接入市在将来将成为现实,土地一级开发将来仍由政府来控制，土地统一供应、市场化配置将是今后土地供应的趋势。 1. 现行的土地征用、管理、供应模式 现行制度政策框架下，土地的供给可以增量供给和存量供给。 是否符合土地 利用总体规划 土地利用年度计划 农用地转用计划 农用地转用方案 补充耕地方案 征用土地方案 审核 审查 批准 是否须上报 国务院 征地、补充耕地 审查 批准 批复文件 建设项目可行 项目报批 用地申请 供地方案 批准 建设 市、县土地行政管理部门 同上 同上 市、县政府 省、自治区、直辖市土地行政管理部门 省、自治区、直辖市政府 是 市、县政府 建设单位 建设单位 市、县土地行政部门 市、县政府 建设单位 是 国土资源部 国土资源部 国务院 增量建设土地获取流程 建设项目可行 项目报批 用地申请 供地方案 批准 建设 建设单位 建设单位 市、县土地行政部门 市、县政府 建设单位 土地一级开发 征 用 转 制 购买、置换、收回 储 备 开 发 出让、出租 市 场 房地产开发用地的供地流程 存量建设土地获取流程 房地产开发企业提出用地申请 资格审查 竞 价 签订成交协议书 签订出让合同 结果公告 政府编制并公布土地出让计划 制定招拍挂实施方案 办理土地登记 发布招标、拍卖或者挂牌公告 开发商招拍挂获取土地的基本流程 2. 将来土地获取流程的变化趋势  随着征地制度改革的推开，土地供应主体将会由国家单一主体变为国家和农民  集体经济组织，土地供应的流程也将发生相应的变化，但从政策的延续性上来 看，土地流程变化不会很大。 是否符合土地 利用总体规划 土地利用年度计划 农用地转用计划 审核 审查 批准 建设项目可行 用地申请 供地方案 批准 建设 市、县土地行政管理部门 同上 市、县政府 省、自治区、直辖市土地行政管理部门 省、自治区、直辖市政府 建设单位 建设单位 市、县土地行政部门 市、县政府 建设单位 是 土地一级开发 未来获取土地的可能流程 六、其他政策：征地补偿、拆迁、土地出让金等 1. 征地制度改革 未来征地制度改革的发展趋势是：缩小征地范围、按照市价进行补偿、开放集体土地市场。 2. 房地产拆迁制度的改革 (1)严格限制强制性拆迁范围，区分公益性拆迁和经营性拆迁；(2)尊重公民财产权利，充分实行按价补偿；(3)进一步明确被拆迁人对补偿方式的选择权，继续坚持以货币补偿