麦肯锡－《信虹地块商业功能设计方案》.ppt

信虹地块商业功能设计方案 讨论稿 信虹地块商业功能的改造必须满足不同方面的要求 四川北路(南段)具备重振商业雄风的条件 根据辐射区域和所提供商品范围的不同，商业业态可以有多种不同的选择 商业功能的设计必须回答项目的吸引力、实施可行性和投资回报前景三个方面的问题 项目是否有吸引力？ 初步分析表明：信虹花园并不具备发展市级购物中心的条件 而且要达到发展市级购物中心的基本条件，对于信虹而言，难度也是很大的 信虹花园城未来的商业功能将以区域性消费者为服务对象,包括三个主要部分 1. 区域性购物中心将成为服务信虹地块周边3-5公里数个区范围的新的商业中心 在信虹花园周边街道，常住居民就高达32万 消费者调查结果显示，虹口及周边地区居民对大卖场接受程度非常高 虹口及周边地区居民希望在家附近有的商业/休闲设施 百分比 但是这一区域内缺少现代大卖场，且分布不均匀 距信虹地块最近的大卖场 消费者调查结果也证实，虹口的大卖场仍然有未满足的需求 为什么很少或不去大卖场 虹口区受访者百分比 因此，已有数家开发商在与信虹地块相近的周边地区建大卖场 计划中项目的位置 支柱商家对于购物中心的形成起到关键作用 家乐福是首选的支柱商家 消费者调查中被列为首选的大型购物中心的比例 除支柱商家外，区域性购物中心内还需要其它商家和关键辅助设施 其它商铺主要位于购物中心的底层或第二层 这些商铺通常包括：服装店、珠宝首饰店、鞋帽店、个人护理化妆品店、运动用品、儿童用品、家庭用品、装饰品、通信器材等 这些商铺对大卖场和主要商家的商品种类、品种起到补充作用，同时支柱商家所吸引的消费者人流也为其带来巨大商机。 对于开发商出租这些商铺所得是取得良好投资回报的重要来源 面积从10-150m2不等，通常位于购物中心的底层或 2层 餐饮场所和娱乐设施是区域性购物中心的不可或缺的组成部分 区域性购物中心的配套基础设施 区域性购物中心将会对区域经济作出贡献 大卖场会对周边居民住宅区产生影响 大卖场人流量：一个约10,000m2的大卖场每天客流量可高达1万到2万人，节假日和高峰时可达日均5-6万人 大卖场顾客组成复杂多样 大卖场装、卸货物繁忙占用道路和空间 大卖场也将对周边的交通条件提出很高的要求 公共汽车 信虹地块沿主要交通干道，交通发达，但是公众交通有待改善 政府对大卖场的大力支持，将直接影响区域性购物中心的成败 政府现行政策 建造区域性购物中心需要较多的现金投入，且回报周期较长(情形二甲) 建造区域性购物中心需要较多的现金投入，且回报周期较长(情形二乙) 几种大卖场备选方案 几种大卖场备选方案（续） 我们对建造区域性购物中心的不同情形进行了财务分析，总体的投资回报是可观的 我们对建造区域性购物中心的不同情形进行了财务分析，总体的投资回报是可观的 我们对建造区域性购物中心的不同情形进行了财务分析，总体的投资回报是可观的(续) 建造区域性购物中心在不同情形下的关键假设及输入(1/5) 建造区域性购物中心在不同情形下的关键假设及输入(2a/5) 建造区域性购物中心在不同情形下的关键假设及输入(2b/5) 建造区域性购物中心在不同情形下的关键假设及输入(3/5) 建造区域性购物中心在不同情形下的关键假设及输入(4/5) 建造区域性购物中心在不同情形下的关键假设及输入(5/5) 由大卖场招商的二楼商铺租金计算方法 2. 区域性购物中心的大型专卖店和海宁路沿线的专卖店将共同构成一条现代家居/家饰/家具主题商业街 近年来对于现代家居/家饰/家居的市场需求有很大增长 房地产市场的升温带动相关市场的发展 人们收入水平的提高进而对生活居室环境质量和档次提出了更高的要求 以现代家居/家饰/家具作为商业街主题受到超过半数消费者的赞同，尤其受高收入、高消费人群的欢迎 现代家居/家饰/家具品可以在最大范围吸引消费人群 但是，建立主题商业街对于招商引资提出了更高的要求 许多商家都对未来的现代家居/家饰/家具主题商业街表达了参与的兴趣 作为宜家的备选方案主题商业街的支柱商家也可以有多种选择 现代家居/家饰/家具主题商业街还可吸引一些与主题相关的其他商家 家居/家饰店所需店面面积变化很大 这些店铺对于商业空间的要求比较灵活 …而他们单位面积的销售额与利润率都很可观 对建筑形态设计的建议 建立主题商业街将带来投资回报 3. 四川北路将成为生活时尚商业街 改造后的四川北路商业街应该寻求与其他商业街不同的定位 信虹地块的开发和北外滩CBD的建成将改变四川北路的消费者结构 四川北路较高的商铺地价成本限制了可供选择的商家范围 满足这一消费者人群的需要，我们应着重引进中、高档次的品牌店 不同类型的商铺对于商业空间的要求有所不同 中西餐饮、服饰百货商店对楼层的要求 不同类型的商铺对于商业空间的要求有所不同(续) 中西