2011房地产走势及经济分析高峰会.pptVIP

一体化，珠三角房地产　　　　　发展的核动力 广东省房地产行业协会秘书长　王韶 一、新政下珠三角楼市的现状。 珠三角土地面积5.47万平方公里，占全省30.44%；常住人口（2009年）4786.24万人，占全省总常住人口约一半；GDP（2009年）3.21万亿元，占全省81.42%。 近5年，珠三角开发投资额占全省比重达85%以上，呈轻微下降趋势。 1-11月，完成开发投资2615.74亿元,同比增长23.7%，占全省开发投资比重85.21%。 表1 珠三角近5年房地产开发投资情况 图一　 近5年珠三角房地产开发投资走势 1-11月，施工面积为16515.58万㎡，同比增长36.1%，新开工面积为4992.01万㎡，同比增长111.6%，均超过过去4年年度水平；竣工面积为2170.78万㎡，同比增长13.2%，市场供求关系较为紧张。 新开工面积大幅度提高，明年供求关系有望缓和（表3、图二）。 　　表2 珠三角近5年商品住宅建设情况 　图二 　近5年珠三角商品住宅建设情况 1-11个月，销售面积（4015.15万㎡，同比增长6.6%），销售额（3302.14亿元，同比增长41.6%），年度销售面积预计接近去年，仍是旺销的一年。 商品住宅销售均价为8224元/㎡，同比上涨了32.8%，增幅超过了2007年（表4、图三、图四、图五）。 表3 珠三角近5年商品住宅销售情况 　图三 近5年珠三角商品住宅销售量走势 　图四 近5年珠三角商品住宅销售均价走势 图五 近两年珠三角商品住宅供需对比 近4年，除肇庆07、08年住宅销售均价同比基本持平外，均表现出逐年上涨态势。其中，今年前11个月均价超过10000元/平方米的有深圳、珠海、广州3市（图六）。 1-11月，全省21个地级市商品住宅销售均价排序前8名均为珠三角城市，肇庆第12名。 　　　　　　表4 2010年1-11月全省商品住宅销售均价排序 　单位：元/㎡ 二、房地产业面临的政策环境。 2011年房地产宏观调控成为常态。 “十二五”开局和建党90周年、筹备十八大、地方政府换届，不容有失。 宏观经济走势回暖迹象日趋明显。 关注民生成为首要。 转变经济增长方式，不片面强求GDP。 货币政策回归常态。 房产税成为“达摩克利斯之剑”。 保障性住房冲击商品住房。 三、珠三角房地产要抓住3个机遇。 1、轻轨让珠三角进入全新年代。 《珠江三角洲产业布局一体化规划（2009—2020年）》出台，加速推进五个一体化规划。 （1）推进信息服务资费改革。 （2）基本公共服务一体化。 （3）2014年实现公交“一卡通”，并逐步拓展到城际轨道等。 　　一体化下珠三角地域上界限不再明显，你家、我家都在珠三角，未来让人充满憧憬。 2、港珠澳大桥让珠三角楼市重现昔日辉煌。 20世纪90年代初，“平靓正”的珠三角房子让香港、澳门人买房如同买青菜。但由于市场不规范、交通配套不完善和港澳经济不景等原因，港澳同胞内地置业热情日渐式微。 随着港珠澳大桥施工及贯通，香港、澳门和珠三角9市都将纳入一小时世界超级都市圈，拥有人居和价格优势的珠三角楼市将会再次燃起港澳同胞返乡置业的激情。 3、“三旧”改造为珠三角房地产发展提供广阔空间。 珠三角城市土地开发强度大，深圳已达到47%，超过香港。东莞超过40%，佛山超过30%，土地资源成为制约珠三角经济发展的瓶颈。 广东城市开发用地年度缺口达到15万亩。 寄望盘活旧城镇、旧厂房、旧村居存量土地。 广东启动三旧改造工程。 三旧改造很复杂，很困难，但依然是房地产发展的一个良好契机。 表5 　 珠三角“三旧”改造情况 单位：公顷 四、一体化下，珠三角房地产发展趋势。 1、珠三角房地产市场将由本地小市场走向区域大市场，由相对封闭走向开放。房地产消费选择余地越来越大，楼盘性价比将是消费者选择的主要因素。 2、商业地产将更加兴旺发达。经济发展方式转型，房地产市场必将改变过去开发建设以销售为主的商品住宅发展方式，走向产品多元化发展道路。 表6 珠三角近5年商业地产开发投资情况 　图七 近5年珠三角商品地产开发投资走势 1-11月，珠三角商业地产施工2107.32万㎡，同比增长39.5%； 新开工460.54万㎡，同比增长80.0%； 竣工面积251.86万㎡，同比增长93.6%，同比均有较大幅度增长（表7、图八）。 　表7 　珠三角近5年商业地产建设情况 　图八 　 近5年珠三角商业地产建设情况 　1-11月，珠三角商业地产销售面积245.31万㎡，同比增长104.3%和销售额338.28亿元，同比增长183.6%，销售