镇江物流大厦营销方案1023.ppt

现状分析 未来趋势 结 语 结 语 3，产品策略——硬件设施建议 区域划分：不同客户引导在不同楼层区域 空间分割：单个产权面积最小化，大空间自由组合 我们认为，本项目的定位应该从“物流主题办公”方面入手，强调其专业、特殊的行业属性，分区对待，综合运营，加强专业办公机能与配套服务，尤其是政府对企业的优惠扶持政策等。 二、项目市场定位 高端形象入市 物流行业带动 中小企业培育 财税优惠支持 核心客户：物流行业内大中型知名企业，其需求规模不一定要很大，但，项目形象的拔高是关键。 占比30% 主力客户：本项目完全定位于物流企业或高端企业无论从行业规模还是项目地段都不可行，因此有实力的投资客是项目的主力客户，将是项目价值实现的关键 占比40% 其他客户：其他中、小型物流公司和市区其他类型公司是项目的客户补充 占比30% 三、项目客户定位 核心客户分析 核心客户类型 报关公司 仓储物流公司 货代、船代、运输公司 船务公司 通过对项目市场环境、客户情况的分析，我们认为： 虽然目前镇江物流企业的数量不多，但新区大港作为镇江近阶段发展重点，将成为现代化国际物流港，物流产业链将更为完善，因此企业数量也会迅速扩大。 目前中大型物流企业屈就于现有办公环境，但现代化的物流行业必然需要更为现代化的办公环境，中高端写字楼市场将成为未来写字楼市场的主力需求点。 因为海关业务部门的迁入，将对关联物流企业的入驻起到促进作用，同时应加快后续物流园区及配套的建设。 核心客户分析 核心目标客户名单拟定： 1、UPS快递 中国镇江分公司 联系电话0252、联邦快递 中国镇江分公司 联系电话0213、DHL中外运敦豪有限公司 联系电话0214、中海集团物流有限公司 联系电话05115、中国物资储运总公司 联系电话0106、中铁集装箱运输有限责任公司 联系电话0107、TNT快递 中国镇江分公司 联系电话0258、顺丰速运(集团)有限公司 联系电话05119、五矿国际货运有限责任公司 联系电话051110、江苏中邮物流有限责任公司 联系电话02511、远成集团有限公司镇江分公司 联系电话02112、东方国际物流(集团)有限公司 联系电话02113、苏州隆兴物流有限责任公司 联系电话051214、深圳怡亚通供应链股份有限公司 联系电话051215、浙江八达物流有限公司 联系电话057116、上海佳吉快运镇江分公司 联系电话0511镇江首席国际化物流商务平台 镇江首席花园式甲级写字楼 ——为物流企业打造一个接驳国际的运营平台 ——国际、国内各大物流企业聚集地 ——知名物流企业的品质选择 ——物流行业领跑人的交流平台 四、项目形象定位 第一章 概述 第二章 营销环境分析 第三章 项目定位 目 录 第四章 营销策略 只有高位的售价配得上高端的定位 未来2年引领镇江高售价的专业写字楼 ——较高于新区的住宅售价 ——略高于市中心一般写字楼售价 ——略低于市中心同配置的写字楼售价 ——与新区成熟小区的商铺门面售价持平 ——价格区间建议为6600-8400元/平米（项目组将在进一步调研后提交最终售价建议） 1，价格策略 1，价格策略 以上价格策略，仅为示意，最终价格需在进一步论证后得出。 上表中回报租金成本高于实际租赁收入，我们认为，因为承诺给投资客户的是前3年的投资回报，经过3年发展，项目租金收入完全有空间增长到或超过回报租金成本；此外，项目的盈利点在于一次性对外销售，招商租赁只是前期帮助项目运营成熟，而非项目主要盈利点。 因为项目售价属于高开入市，未来上涨空间不大，因此建议在项目完成销售率过半，交付使用入住率过半，适当收紧优惠政策或投资回报。 89.78% 760　 23900　 22800　 1900 0.72 60% 1.20 90 优惠比例 售价折算　 实际回报投入　 年租金 月租金 折算租金单价 出租率