2009年周庄风景区项目研究.ppt

【SWOT分析】 品质展示领跑市场 强化项目周边包装导示； 充分整合现有的资源，打造品牌战略。 快打快攻、领跑市场 结合需求、产品创新、引导市场 强化项目卖点展示和周边区域包装。 优势（S）： 可近距离感受上海（泛上海城市带） 自然、湖景景观充足 地块内可提升余地较大 发展商实力雄厚 产品形态个性鲜明 劣势（W）： 地块现状对于快速建设较为不利 周庄当地商业气氛浓厚，留不住人。 机会（O）： 目前昆山市南部水乡市场的慢热销售态势 周庄镇的旅游发展前景，带来发展机遇 逐渐攀升的价格洼地 三面环水 威胁（T）： 大量同质竞争带来的价格威胁； 昆山南部板块庞大的供应量导致的产品竞争 途径个案的拦截危险 强势入市，形象领跑， 创造独有价值，抢占市场份额 卖点深入展示，注重细部； 强化精神内涵，提升竞争层次； 全新湖景社区概念 售 价 目前本区域内在售项目非独立平均售价在 6000㎡（低密度社区），整个淀山湖湖区西北部非独立售价在7000㎡-14000㎡（容积率04-0.6） 基于市场的动态价格推导 项目名称 区域 属性 形态 报价 中间均价 价值浮率 上市 时间 富力湾 淀山湖板块 住宅 低层低密度 7800 7500 1-3% 2008 核心价格：7500元/㎡ 产品红利 考虑产品建筑特色和景观特色对项目附加值提升，增加5% 价值红利加筹 环湖水景同享1-3% 大势红利 考虑市场不稳定的自然因素，下浮空间预留3-5% 地理差异 考虑朱家角板块不断成熟，和本案距离朱家角的距离和陪他差异，预留5% 营销红利 通过策略与包装，从营销角度产品价值增加1% 元/平米 7500*（0.90+0.06）＝ 站长素材 SC.CHINAZ.COM 站长素材 SC.CHINAZ.COM 某公司周庄风景区项目 2009-05 目 录 1 2 3 昆山市场 周庄区域 淀山湖区域 4 项目研判 昆山区域 1 1、昆山简介 昆山扼守上海与苏州两大城市咽喉之地，是环上海经济圈中一个重要的新兴工商城市。东距上海50公里，西邻苏州37公里，北至东北与常熟、太仓两市相连。总面积921.3平方公里，其中水域面积占23.1%，辖10个镇和一个国家级经济技术开发区。 苏州 上海 昆山 根据统计：昆山市目前全市户籍人口为66.68万人，常住人口达到140万。是一个以外来人口为主导的城市。 昆山经济以旅游业和第二产业为主，第二产业主要集中在电子信息、精密机械、精细化工三大行业。 第二产业中，以外资权重最大（69.9%），其次为民营资本（20. 5%），再次为国有和集体（9 . 6%）。外资中，台资约占60%（昆山台商投资额，占全国台商投资的1/9）。 2、昆山房地产市场 昆山楼市现在售楼盘249个。其中包含多层、小高层住宅、别墅、商铺、办公楼以及小户型公寓，2007年整体成交均价为4278元/平方米，2008年整体的成交均价为4795元/平方米 根据统计07年2007年4月14日至12月31共计销售商品房4.5万套，平均每月销售5600套左右； 08年2月17日至12月31日，昆山全年商品房销售27298套，平均每月销售2482套左右； 相比上年减少了55.6%。 3、昆山市低密度产品市场 ?昆山的低密度板块主要集中在西部、南部和市区板块。 ?南部板块内囊括了张浦、千灯、淀山湖、锦溪、周庄等镇。 ?本案属于南部板块。 昆山低密度产品的供应量： 区域 供应量 锦溪（南部区域） 82套 周庄（南部区域） 229套 张浦（南部区域） 530套 千灯（南部区域） 77套 淀山湖（南部区域） 434套 玉山镇（中部区域） 250套 巴城（西部区域） 276套 共计 1878套 ◆目前昆山低密度楼盘的供应量在2000套左右， ◆从以上图表可以看出整个南部区域的供应量达到1352套左右。 ◆西部区域的供应量在276套左右。 ◆中部区域的供应量最少，250套左右。 ◆整个昆山的供应量集中在南部区域，南部区域中又以张浦镇和淀山湖镇的供应量为最大，分别是530套和434套。 昆山08年低密度产品成交数据 以上数据显示昆山低密度楼盘的销售量除去08年12月份和09年的4月份有一个高的爆发期外，其他月份基本都保持20套以上； 09年3月市场开始回暖，4月份销量又重新冲过百套大关。 统计数据从08年7月到09年4月总共成交543套，平均每月销售54.3套左右。 昆山08年低密度产品价格数据 我们通过调研得出以上数据：整个昆山的非独立别墅市场的价格区间在5200元/㎡-14000元/㎡之间，主要的价格区间在7000元/㎡左右 周庄市场 2 1、周庄概述 周庄镇位于苏州东南部，昆山市的西南隅，居昆山、吴江、青浦三市县的交界处。镇域内有至昆山的昆周公路，至青