“青阳河”项目定位浅析.ppt

“青阳河”项目定位浅析 一．地块分析 5公里 7公里 晋祠 清徐 青阳村 地块概况： 本地块位于晋祠南约五公里青阳河附近，北距晋源区政府8公里，距长风桥约20公里，南距姚村3公里，距清徐县城7公里，属晋源区与清徐县交界处。 地块属山地缓坡性质，地势由北向南逐步降低，山上有一定植被，但乔木覆盖率不大，缓坡及平地主要种植果木及庄稼。 从位置上看，位于晋源区与清徐县交界处，但离清徐稍近。 属于典型城市远郊性质，目前城市化的痕迹还很少，还有浓 厚的“乡村”特征。 周边生活配套设施很少，居住人口也很少。 地块属山地性质，但植被不足，水源稀少，也无有名气的风景名胜或历 史渊源（距晋祠五公里），可利用的现有资源很少。 地块规模大（共约300亩，一期100亩） 项目SWOT分析 ⑴．S—优势：a.地块大，有规模优势 b.地势多样，可塑性强，有一定的自然资源可借用 c.地块附近道路较畅通，紧邻省道，距大运高速入口只 有5公里 ⑵．W—劣势：a.离市区远（20公里），距离感很强，开车需近50分钟。 b.属于远郊农村性质，周边基本没有生活配套。 c.地块可利用的自身先天资源较少，核心竞争力不足， 需着力自己打造。 d.周边居住人口少，开发的项目也少，人气较差。 ⑶．O—机会点：a.随着太原城市重心南移，尤其随着晋源区及晋祠附 近区域开发力度的加大加快，地块的前景潜力很大。 b.位于晋源区及清徐的中央，可借势两个区域的资源。 c.随着生活水平的提高，城市高收入阶层对远郊特色 住宅的需求不断增大，给了本项目很好的塑造机会。 ⑷．T—威胁点：a.目前人气及生活配套不足，一期产品被认可会有很大 难度，需全力打造项目形象。 b.地形复杂，施工成本提高。 c.道路畅通，但交通不便（公共交通工具还较少）。 d.项目手续的不可预知性引起客户疑虑，且需要一次性 或短分期付款，增大购买压力，缩减了购买群体。 二．项目定位 定位思想 有特点：项目必须有与众不同的特点，才能吸引客户前来，我们项目的特点是什么？位置？配套？景观？户型？……“与众不同，奇人眼球”。 有卖点：驱使客户掏钱购买的最核心的特点，也是本项目的核心竞争力，当不具备先天卖点时，必须因地制宜的塑造卖点，“卖点”的特征：让想买这类房子的人无法拒绝。 定位必须结合经济指标，达到品质与利润的最佳结合点。预估地价30万/亩，容积在0.5-0.7之间，成本比较低，可以有充足的塑造空间。 定位核心 第二居所：偏远的位置，交通的不便，配套的不足，使其很难成为人们日常生活居住的第一居所，而只能是富裕阶层的人于闲暇之余休闲、度假甚至“玩”的房子，也叫—— “第二居所”。 “塑造”卖点：地块本身无突出优势，无可利用，必须通过自身 塑造核心卖点来打造项目“核心竞争力”。 塑造“什么卖点”：深挖“第二居所”的内涵，打造与“第一居所” 完全不同的居住特色，即打造“一种新的生活方式”。 产品定位建议 因地制宜，引入葡萄文化，打造“红酒庄园”。 定位及特点： 清徐是山西葡萄之乡，而且有红酒生产的历史与成熟的产业链，有深厚的葡萄文化底蕴与市场认可度，本地块紧邻清徐葡萄产区，因势利导，引入葡萄文化与红酒文化，深挖内涵，并与规划建筑、生活方式紧密结合，打造山西独一无二的“葡萄庄园”、“红酒庄园”、高尚的贵族生活。 地块内本就有部分果园、葡萄园，可充分利用现有条件，结合整体规划进行适当改造。 产品定位核心： a.在规划上因地制宜的塑造一些中心绿地，即“中央葡萄园”，使之成规模，与定位主题相呼应，建筑有机的分散于葡萄园四周，形成以“葡萄园”为核心的“庄园式住宅”。 ｂ．打造“红酒会所”，深挖文化内涵。延伸“葡萄园”的概念，打造“红酒主题会所”，把红酒文化这种贵族文化引入，使建筑成为一种生活 ，赋予本项目深刻的文化内涵，使之成为吸引市场的、与众不同的项目核心特质。 ｃ．产品设计上紧扣“庄园”主题，功能与特色上充分体现休闲、娱乐的特点，一期产品应以联排别墅为主，体现“庄园”特色，在周边人气不旺的情况下，也能降低市场风险。通过合理规划，联排别墅的容积可达到０.５－０.６.项目达到一定知名度，并得到市场认可后，可适度引入