20110622鸿润紫御项目营销策略案.ppt

写给，亲爱的麦地 一生，很短， 一迈步，一挥手， 四十年前的自己， 已经站在记忆的那头； 一生，很长， 一转身，一回首， 曾经认为已走远， 原来自己一直在这里。 ——鸿润·紫御项目营销策略案 将限量进行到底 惠州中原事业三部B组 龚绍华 HuiZhou.06.2011 WC 很多业内人士都不知道鸿润花园还有房子卖，一个没有厕所的售楼处算是惠州首创吧。 6年 鸿润花园，2005年入市，直到2010年，696套货量还剩40套尾货，清了两年的盘，还在清。 20年 鸿润房产，1987年开始做房地产，深耕惠城20年，低调得大家不知道这是个品牌。 6300元 项目从4000多，卖了6年，终于突破5字头，中原进场后拉升到6300，开发商傻了眼，觉得太高了。 我们的问题…… 我们的现状…… 0.38% 190万/5亿=0.38% 8个版 9个月营销期，只有8个报纸版面 5个月 8月入市，12月清盘，5个月420套全清 地段 品牌 户型 建筑 园林 当水口都称自己为中心，中心已毫无意义！ 对于一个做了好事不肯留名的公司，品牌=名字！ 蝶翼仿生建筑，大多数认为那是塔楼！ 当人们习惯崇尚西方风情，江南风情=无情调！ 光耀85平的4+1房，94平的两房或许该被淘汰！ 我们的优势…… 问 面对如此多的“牛叉”，我们如何超越自我抛离市场？ 疑 我们的方向…… 消费中心 情感中心 休闲中心 生活中心 商务中心 麦地之心 我们的突破…… 项目定位 麦地限量版人文大宅 限量版关键词…… 欲望 Desire 价值感 value 归属感 ownership 身份感 Status 限量版宝马车 （或概念车） 普通宝马车 宝马品牌价值 拉伸普通产品价值 通过预期对比 促进普通产品热销 热销助推宝马品牌价值 启示：以“限量版”拉升普通产品价值，进而抬升整个项目价值，是实现高价高品牌的推售技巧。 注：在4S店，销售人员先介绍概念车1个小时，抬升客户心理预期；然后推普通车型，从而拉升客户对普通宝马的价格预期。 限量版销售抬升宝马价值 我们的策略…… 限量房 420套分三次推，每次只推100多套 限量筹 600个筹，每两周只认200个 限量权 优先认筹权 限量地 麦地最后的大型花园社区 限量地 以悬念引入项目 惊现 竞猜 2011年3月10日，港惠北入口展场惊现一个长高宽各1.6米的神秘大礼盒！ 2011年3月16日，神秘礼盒竞猜活动单张第一次出现在外展场。 限量地 以悬念引入项目 3月26日，女人世界出现一款很特别的户外，麦地珍藏了什么？ 3月16日开始，惠州本土四大房产网站同步炒作。 疑问 炒作 揭幕 4月17日，神秘礼盒全城揭晓，Ipad归谁？ 限量权 以交换概念吸引客户入会 4月17日，启动鸿润会入会百元换购大行动，当天办卡40张。 4月18日开始，惠州本土四大房产网站同步炒作。 炒作 启动 宣传 4月29日东江时报跨版，20年窖藏系列一。 5月27日，东江时报A3版，20年窖藏系列二。 6月10日，东江时报A3版，20年窖藏系列三。 宣传 炒作 收获 截止6月19日，我们共有会员900批。 限量权 以交换概念吸引客户入会 序号 结果 数量 1 会员 900张 2 来访 1500批 3 来电 200批 限量筹 连环招促使客户缴纳诚意金 7月2日，正式启动鸿润会至尊会员升级，对外宣称200张筹。 6月25日开始，惠州本土四大房产网站同步炒作。 炒作 启动 宣传 7月1日东江时报A3版，6年亲情系列一。 7.30-8.5 4 0.99 金卡 8.6-8.12 5 7.16-7.22 2 0.98 白金卡 7.23-7.29 3 8.13-8.19 6 黑金卡 紫金卡 至尊卡类型 认筹周数 认筹时间 开盘折扣 内部 7.1-7.8 0.97 1 7.9-7.15 7月15日，东江时报A3版，6年亲情系列二。 宣传 炒作 收获 截止开盘前，预计达到600个筹。 限量筹 连环招促使客户缴纳诚意金 7月29日，东江时报A3版，6年亲情系列三。 ？ 限量房 连珏集美组，打造室内水景售楼处 将水景引入售楼处，弱化了钢筋与水泥的陌生感，强调了动与静的结合，同时使整个销售动线都有水景相伴。 效果图 平面设计 整体效果融合了传统与时尚、古典与现代、科技与涵养。 40年前 35年前 限量房 一生一瞬系列——麦地人成长时光隧道 30年前 20年前 10年前 5年前 麦地—— 生我养我的地方 麦地—— 教我育我的地方 麦地—— 青春叛逆的地方 麦地—— 第一次离开的地方 麦地—— 承载事业的地方 麦地—— 最爱的地方 限量房 限量预约看样板房 电话预约 约看安排 现场看房 全程尊贵接待 分批次电话预约 每周限看前100名 限量房 限量开盘 机密 ？ 悬念 ？ 敬请