长沙房地产市场7.20.ppt

* * * * * * * * 湖南省处于单核心发展阶段，长沙市为其唯一核心城市； 长沙在全省城市格局处于绝对中心地位，是全省政治、经济、文化的绝对核心，对全省地州市人群具有极大吸附力； 房地产发展：单核省份中心城市，政治、经济、文化绝对核心，吸附地州市置业者。 地市置业客户比例平均在2-4%左右，按保守比例2%测算，2010年有120万左右地市人群来长置业，产生了360万平米左右消化量（按人均30㎡测算）。 地级市 人口（万人） 株洲 373.4 湘潭 295.26 衡阳 676.37 邵阳 682.34 岳阳 519.56 常德 616.69 张家界 165.27 益阳市 470.55 郴州 473.86 永州 586.66 怀化 464.14 娄底 394.18 湘西自治州 275.83 合计 5994.11 房地产发展：全年120万左右地市人群来长置业，消化量360万平米左右。 城市地位提升、价格洼地、一线城市限购挤压效应，引发外地投资置业热潮； 城市发展进入新阶段，吸引外地湘籍人士返湘置业； 房地产发展：省外客户购买动因洞悉 通过两型社会规划、长株潭产业集群，推动经济一体化，实施反梯度战略，统筹区域发展，努力发展成为我国中西部地区具有综合优势和强大竞争力的主要城市密集区之一，成为辐射与服务中南地区的经济引擎之一； 城市地位在国家战略层面上得到巨大提升，投资价值巨大，引发省外投资客关注； 房地产发展：两型社会规划、长株潭融城，城市地位提升，吸引省外投资客进入。 (以上价格均包含单位集资房等非市场定价的部分房屋在内) 房地产发展：价格洼地，未来升值空间大，引发外来投资置业热潮。 4.30 北京 9.30 深圳、厦门 10.7 上海 10.10 福州 10.11 杭州、宁波 温州 10.15-广州 10.19-大连 10.12 南京、三亚 海口 购 全国各大一线城市纷纷出台限购令，投资客投资受阻，转而寻求二线城市投资机会； 政策挤压下，给二线城市带来利好。 房地产发展：一线城市限购，挤压投资客进入长沙。 城市 湖湘人士 回长置业 回长比例 深圳 200万人 40万 20% 广州 180万人 27万 15% 武汉 831万 8万 1% 合计 1211万 75万 根据珠三角及临近省份主要城市样本计算，据不完全统计三大城市长沙的潜在购房人群约为75万人，在沪昆线继武广线拉通后，预计数据还将会持续增加，潜在客户的总量非常庞大； 按人均需求面积30㎡测算，未来数年内返湘置业者将产生超2000万方需求。 统计数据：深圳中原、广州中原、湖北中原、湖南中原研究部 房地产发展：大量湘籍人士返湘置业，助力长沙成交量的提升。 选取05-08年成交量（少于1000万方），取其平均值，可以在一定程度上反映长沙市场刚需情况。 05-08年市场平均成交量为646.725万方，可以看出市场刚性需求量在600-700万之间，而随着长沙城市扩张，城市功能升级，此数字在08年之后获得了较大幅度增长，未来仍存在较大的增长空间。 房地产发展：市场平均刚需量在600-700万之间，未来仍会持续增长。 目前长沙经济的腾飞、配套的完善、交通的提质等等使长沙正式成为千万级一线城市指日可待！ 城市规模的拓展、城市地位的升级为长沙房地产市场带来新的契机，千万级都市的战略为长沙城市发展建设赢得更多筹码。 规划支持：长沙成为千万级城市指日可待，为房地产发展带来前所未有的契机 地方政府对限购令进行“温柔”处理； 地方政府对长沙房价进行技巧性操作：将“长望浏宁”房价及集资房等价格纳入长沙市商品住宅价格；取消商品房价格公示，将商品房住宅与商品房非住宅价格分开公示。 地方政府态度：巧妙弱化政策影响，扶持房地产行业房展 1-3月华南各城市成交均价（千元/平方米） 1-3月华东及东北各城市成交均价（千元/平方米） 1-3月华北及西部各城市成交均价（千元/平方米） 价格上涨空间大：长沙房价仍然低于全国大部分同等级城市 长沙： 地方政府财政收入严重依赖地产行业发展、行政长官政绩需要房地产体现等方面决定了地方政府执行政策的态度温和，并倾向于保护房地产市场发展； 建设千万级都市的规划为长沙房地产发展带来契机； 长沙房价在全国同等级城市中仍处于较低水平，存在极大的上涨空间； 虽房地产宏观调控政策日趋严厉，但拥有着规划支持、房价上涨空间大、地方政府态度温和等三重利好支撑，长沙房地产市场中长期发展向好。 长沙市场未来走势判断：中长期向好，但短期内如全国性低迷将影响长沙地产信心 全国： 宏观调控政策日趋严厉，短期内无放松迹象 长沙房地产市场中长期发展向好。 但不能排除短期内政策影响一旦形成全国性的地产低迷现象，将对长沙地产市场构成消费信心上的影响 报告体系 Analyze System 新政影响及未来政策