5-中国未来10年的土地资源现状、规划以及土地政策变化趋势研究.ppt

中国未来10年的土地资源现状、规划以及土地政策变化趋势研究 现阶段土地政府进行征用，然后政府再卖给房地产商，低买高卖，中间的二级购地成本巨大。 现在绝大多数地产商都是在依靠地价的升值赚取利润。 万科已经将未来10年各进驻城市的地价做了精准预测。（不包含热钱因素在内） 目录－中国土地资源状况及规划研究 我国土地资源状况分析。 未来10年中国土地资源规划与住宅开发规模用地的比较与分析。 对未来10年中国可供住宅开发的土地资源在地域上、规模上的预计和分析。 土地资源利用、规划对住宅开发模式的影响。 目录－土地价格及成本变化分析 土地成本的构成要素及其变化规律 土地价格的影响因素及其变化规律，土地变化价格变化规律预计 不同区域的土地价格变化趋势，哪些地区的土地价格存在较大增长空间 土地一级开发：目前在开发主体、资金来源等方面的模式及其未来开发模式预计 土地收益支配现状、问题及未来发展预计 土地税费改革的发展趋势，物业税的开征，对土地开发的影响、对住宅开发的影响等 目录－土地政策及其变化趋势 土地产权制度的变化或改革趋势 土地出让政策的变化和趋势 存量土地市场化流通的管理政策 土地规划用途变更、调整的政策及变化。 国家土地征用、管理、供应的模式及流程未来的变化及趋势。 未来趋势是征地范围缩小、按照市价进行补偿、开放集体土地市场；严格限制强制性拆迁范围；出让金的征收管理将增强。 土地政策对增量供应的限制性肯定增强；存量开发与流通方面将有宽松的政策环境；土地的“隐性”成本将显化，交易成本降低；土地价格将有比较稳定增长趋势。 总结与回顾 第一章 中国土地资源状况及规划研究 第二章 土地价格及成本变化分析 第三章 土地政策及其变化趋势 * * * * * * * * * * * * * * * * 43个城市2014年基准地价比较——南京、杭州、天津、成都、大连、沈阳、武汉基准地价较高 在全国范围内，选取了43个代表城市（一线城市北京、上海、广州、深圳不在范围之内），其中东部地区21个，中部地区11个，西部地区11个。 说明：除去一线城市主要是这几个城市地价与其他城市地价偏差相差太大，各个地区所选择的城市标准是：经济发展在全省位于前列、可能进入、能够反映区域经济特点。 市场价一般为基准价的50—60％ 43个城市2014年基准地价高低进行分级： 基准地价高的城市（3000-5500）：南京 杭州、天津、成都、大连、沈阳、武汉； 基准地价较高的城市（2000-3000）： 宁波、重庆、珠海、秦皇岛、福州、乌鲁 木齐、哈尔滨、徐州、无锡、青岛、厦门 昆明、济南、郑州、南通、兰州、长沙； 基准地价中等的城市（1500-2000）： 苏州、石家庄、长春、南昌、南宁、合肥 西安、中山、唐山、保定、太原； 基准地价较低的城市（1000-1500）： 呼和浩特、贵阳、大庆、海口、洛阳； 基准地价低的城市（800-1000）： 西宁、吉林、银川。 * ? 43个城市按照基准地价涨幅高低进行分级： 基准地价涨幅高的城市（600-1200）：杭州、天津、武汉、重庆、南京、大连、沈阳、成都、济南、宁波、青岛、长春； 基准地价涨幅中等的城市（400-600）：厦门、乌鲁木齐、苏州、西安、哈尔滨、昆明、福州、无锡、 郑州、南通、中山、合肥、长沙、珠海、石家庄； 基准地价涨幅较低的城市（200-400）：海口、呼和浩特、贵阳、南宁、南昌、兰州、大庆、唐山、 秦皇岛、保定、徐州、银川、吉林、太原、洛阳； 基准地价涨幅低的城市（150-200）：西宁。 43个城市基准地价涨幅比较——杭州、天津、武汉、重庆、南京、大连、沈阳、成都、济南、宁波、青岛、长春地价涨幅较高 * ? 43个城市按照地价增值能力进行分级： 城市地价增值能力强的城市（0.8-1.3）：长春、海口、吉林、西安、武汉； 城市地价增值能力较强的城市（0.6-0.8）：济南、银川、呼和浩特、秦皇岛、青岛、 贵阳、重庆、 徐州、南通、中山、乌鲁木齐、厦门、唐山、合肥； 城市地价增值能力一般的城市（0.5-0.6）：珠海、天津、昆明、苏州、哈尔滨、石家 庄、大庆、长沙、大连、沈阳、杭州、郑州、宁波； 城市地价增值能较弱的城市（0.4-0.5）：无锡、洛阳、保定、南宁、福州、南昌、成 都； 城市地价增值能力弱的城市（0.2-0.4）：西宁、太原、兰州、南京。 43个城市地价增值能力比较——长春、海口、吉林、西安、武汉地价增值能力较强 * ? 43个城市按照综合升值潜力进行分级： 城