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绿城舟山区域市场开拓经验分享 ——舟山区域市场开拓经验分享 绿城十年，在弥漫着桂花香的海岛城市 营销公司 薛基 2011年5月 一、舟山概况 二、舟山公司发展概述 三、成长的2000-2010 四、新的十年，挑战与机遇 五、区域团队建设 六、案例分享 一、舟山概况 舟山本岛是中国新兴的海岛港口旅游城市，位于中国大陆海岸线的中部，世界四大渔场之一的“舟山渔场”的中心，面积502平方公里，是中国第四大岛。 舟山拥有渔业、港口、旅游三大优势，素有“中国渔都”之美称。舟山港湾众多，航道纵横，水深浪平，是中国屈指可数的天然深水良港。并且保存完好的海岛自然景色，蕴藏着丰富的旅游资源，现已开辟的二个国家级和二个省级旅游风景区，2010年游客量2139万人次。 （1）城市概况 （2）经济发展 当前舟山市人均GDP已跨越5000美元，舟山经济发展阶段已迈入工业化中期阶段，可以说已进入一个高速稳定发展的黄金区间。 2010年，全市经济继续保持平稳较快增长。实现地区生产总值633.45亿元，比上年增长11.1%，全市实现财政总收入98.53亿元，比上年增长28.0％，城镇居民人均可支配收入26242元，比上年增长9.0%，人均消费支出16717元，同比增长9.7%。 舟山市1999—2010年国内生产总值及增长率 （3）各区域市场 按照行政区域划分，舟山市可分为定海区、普陀区、岱山县和嵊泗县。其中本岛作为住宅供给量较高的区域，商品房供给量约占舟山全市的70%。 定海老城区 临城城区 普陀城区 （朱家尖） 定海老城区是舟山市原市政府所在地、原舟山市行政及教育中心，基础设施相对完善，公共配套设施较为齐全。一直以来是舟山城镇人口的聚集区，也是住宅开发的热点区域。市属区域人口密度过大，随着人们居住观念的改变和房地产投资行为的增多，居民对老城区住宅房地产的需求持续旺盛。供应方面，住宅项目的供应受土地供给的限制较为有限。因此近年来，商品住宅市场一直呈现供不应求的局面，价格呈不断上升的趋势，市中心在售项目价格在12000-15000元/平方米之间。 临城新区位于舟山本岛南部沿海中心地段，是目前舟山新一轮城市规划中的开发新城。作为舟山市未来的政治、经济、文化的中心，临城新区规划超前，布局合理，自2001年开发以来，已完成了一部分的公共基础设施建设，一系列的市政工程也已启动。随着新区开发进度的快速推进，人们对新区居住方式的认可度日益提升，新区的商品房住宅市场保持着平稳的发展姿态，价格稳步上升，目前在售项目的价格在12000—14000元/平方米，基本与定海老城区接轨。 普陀区住宅主要分布在沈家门和东港经济开发区。沈家门地区是目前普陀区政府所在地，公共配套设施较为齐全。由于城区土地资源有限，人口密度过大，房地产开发主要依靠旧城改造。近年来商品住宅市场呈供不应求的局面，价格节节攀升，区域中心在售项目价格在12000-14000元/平方米。 东港经济开发区位于普陀区东北部，依靠围海造田而建成，在一定程度上解决了沈家门用地不足的问题。商品住宅价格在12000元/平方米左右。 随着朱家尖跨海大桥的建成、中国舟山国际沙雕节的成功举办，朱家尖国家级旅游风景区的旅游业蓬勃发展，作为新兴物业的旅游房产也应运而生，但是整体开发尚处于初级状态，由于地理气候环境的影响，“温光效应”导致旅游淡旺季差别明显，每年8-9月游客人数约占全年总量的60%以上，由于周边生活娱乐配套设置较为贫乏，客户停留周期较短，在一定程度上也制约了区域旅游房产的快速发展。现阶段旅游房产的购买客户80%以上依旧为舟山本地人，价格根据能否观海的差别在8000-12000元/平方米。 岱山城区位于舟山本岛的北面岛屿，开发总体发展水平相对落后，成规模性的开发是从2003年开始的，由于当时高亭老城区的可开发空间已相当局限，政府在2003年初开始启动高亭老城区东面的竹屿新区建设，随着竹屿新区的不断开发，带动了近几年岱山房地产业的发展，特别是2005—2007年间岱山的房地产开发呈现出快速增长的势头，年开发面积和销售面积均实现了大幅提升。目前，岱山城区的商品住宅价格在7000-8000元/平方米。 二、舟山公司发展概况 （1）公司规模逐年扩大 舟山公司成立于1999年12月，属绿城房地产集团有限公司控股项目公司，现具有国家一级房地产开发资质。员工数量从最初的3人到目前的143人,下属项目公司11个，综合实力居舟山房地产行业前列。 （2）销售额快速增长 （3）开发足迹 1999年12月，舟山绿城房地产开发有限公司正式成立。作为绿城集团在杭州以外地区的首个项目公司，舟山绿城开始在定海城东南一片不大的区域展开它在舟山的发展历程。