第三章__房地产投资市场分析.pptVIP

宏观面因素 扩张性的财政政策 1998年～2004年，累计发行长期建设国债9100亿元，国债形成的投资规模5万亿左右，每年拉动GDP增长1.5~2% 2008年宏观政策经历重大调整： 年初“双防”政策 年中“一保一控”政策 年末“保增长” 王望珍 * 扩张性的货币政策：主要体现为利率政策和住房消费信贷政策。 2008年9～12月，央行连续5次下调利率，4次下调存款准备金率。 王望珍 * 王望珍 * 制度面因素 一是投融资渠道的单一化 在利率下降，股市低迷，外汇投资管制，债券市场又不放达的情况下，投资房地产成为自然选择。 二是当前的制度框架，决定了地方政府行为的扭曲。 在每轮房地产周期，地方政府的“积极”是有目共睹的。低价征地、高价出让，已成为不少地方政府创造政绩，增加财政收入的途径。二房地产业的发展，能够带动整个地方经济，包括GDP、财政以及就业等的全面增长。 某些地方政府还在城镇化的幌子下，通过强制拆迁扩大房地产需求。 王望珍 * 总结： 增长面因素对房地产的发展起决定性的作用。 制度面因素随着市场化进程的加快，对房地产发展的驱动会减弱。 宏观面因素，也会随着市场环境发生变化。如扩张的货币政策向适度宽松货币政策的转变等。 总之，鉴于增长面因素的长期影响，无论是房地产业还是房地产价格的总体水平，在今后一段时期仍然会处在一个稳中趋升的态势。 王望珍 * 3.6.4. 2009房地产走势分析 1 行业形势分析 2 周期趋势 王望珍 * 4.1 行业走势分析 4.1.1 近期行业最新动向 （1）宏观经济政策转向 人民银行2008年9月16日宣布下调贷款利率，是自2002年以来首次下调利率，标致着货币政策由“从紧”转向“宽松”。2008年10月由财政部、税务局、央行联合推出减免交易费用、调低首付比例、下调按揭利率等多项措施，鼓励房地产行业的发展，结束了自2005年开始的房地产紧缩性的宏观调控政策。 （2）中央鼓励房地产发展，为防经济下滑。 连续出台多项政策，其目的有三：一为带动上下游产业；二为拉动消费；三为缓解企业资金压力和购房按揭者的还贷压力。 王望珍 * 王望珍 * （3）新政对房地产行业的效果预期 （1）增强住房购买能力 （2）减轻企业资金压力 （3）改变房地产行业格局，保障性住房比重将会增加。 （4）保障性住房的大规模建设将加剧低端住房市场的竞争，存在普通商品住宅的需求受到政策性住房挤占的隐患。 （5）地方政府更大力度鼓励房地产行业发展。 （6）政策产生效果有滞后性 （7）中央和地方都有可能出台更大力度的鼓励政策。 王望珍 * （4）行业现状及前景 预计国房景气指数三季度内超越整百。2009年7月国房景气指数为98.01，比6月份提高1.46个点，连续四个月上升，上升幅度超过前三个月。虽然国房景气指数连续10个月低于100，但目前回升的趋势较为明确，预计在3季度内国房景气指数将上升到100以上。? 房价上涨在加速。3-7月全国房价加速上涨，上涨原因：一是政策效应，二是潜在需求强劲，三是流动性充裕，四是通胀预期，五是投资性需求入市，六是对供不应求的担忧。政策没有发生实质性变化之前，房价上涨的趋势难以扭转。 王望珍 * 单月销售面积同比增幅在扩大。7月销售虽低于6月，但同比增幅在扩大，成交持续回暖不仅缘于我国有强劲需求作支撑，还得益于行业政策和货币政策的支持以及对通胀的预期，影响需求释放的内在因素发生改变之前，2009年未来几个月的销售情况仍然比较乐观。 ? 行业投资信心依然不牢靠。1-7月份，投资增幅继续扩大，新开工面积同比下降幅度继续收窄，行业投资信心正在逐步恢复；但施工面积同比增幅有所回落、完成开发土地面积和购置土地面积同比下降幅度仍较大，对未来供应偏紧的担忧仍未消除。行业投资恢复的信心依然不牢靠，因此判断下半年政策上依旧是以支持为主调。 王望珍 * 行业资金杠杆效应仍在扩大。自筹资金比例逐月减小，行业的财务杠杆效应正在放大。宽松信贷政策和良好销售情况解决了开发商资金难题，目前行业资金较为充裕，为开发商后续投资提供基础。 2009年房地产企业基本面正向好发展： 1、业绩增长已走出拐点； 2、销售回暖导致资金状况明显好转； 3、盈利能力有望走出低谷； 4、偿债能力明显增强。 王望珍 * 4.2 周期数据分析 指标选用及计算 王望珍 * * 1、从1981年开始，到1984年房地产业发展进入第一个高潮，此后逐渐下滑，到1987年进入低谷； 2、1988年再次进入高潮，1989年再次进入低谷。 3、1992年进入高潮，1993年下半年再次进入低谷； 4、1998年到达发展的第4个高峰，1999年开始下滑。但由于当时中央采取了扩大内需战略，在2000年后程序上升。直至06、07，国家出台宏观调控，紧