满江红-2010年9月出品石景山项目调研报告.ppt

区域概述 区域概述小结 投产高科技芯片、减产钢铁”的首钢，有望使石景山区的居住环境大为改善，加上八大处高科技园区的新鲜出炉，五环路的使用等较多利好因素，被称为“京西明珠”的石景山已经成为西部地区地产的新热点。 小结 Part2 市场分析 区域概述 市场分析 一、市场调研目的 进行市场调研的主要目的是通过了解竞争对手的优劣势，寻找到市场的空缺，避开竞争对手，减少自身损耗，即所谓“避实击虚”。 二、区域代表项目调查 田村区域——融景城、兰德华庭 杨庄区域——西现代城、御景山、宏鑫家园 鲁谷区域——时代庐峰、京汉铂寓、远洋山水四期 市场分析 三、代表项目产品分析 　 ∕ ∕ 61 94 64 比例 219 ∕ ∕ 28% 43% 29% 远洋山水 ∕ 10% 15% 25% 35% 15% 比例 197 20 29 49 69 30 京汉铂寓 　 ∕ ∕ 27% 58% 15% 比例 672 ∕ ∕ 192 384 96 时代卢锋 鲁谷 　 ∕ ∕ 25% 56% 19% 比例 526 ∕ ∕ 136 290 100 御景山 　 ∕ ∕ 7% 86% 7% 比例 224 ∕ ∕ 14 196 14 宏鑫家园 　 ∕ ∕ 30% 40% 30% 比例 510 ∕ ∕ 153 204 153 西现代城 杨庄 　 ∕ 17% 31% 44% 8% 比例 162 ∕ 30 50 70 12 兰德华庭 　 2% ∕ 56% 28% 14% 比例 455 17 ∕ 255 126 91 融景城 田村 四居 三居 二居 一居 合计 跃层 平层 项目名称 区域 由此表可见，各区域周遍项目户型多以二居三居为主，二居的供应稍大于三居；一居的供应量较少，四居、跃层的供应最少。从居室的供应量上分析可以看出该区域的客户需求多还是以二居、三居为主，而需求二、三居客户的家庭结构多以三口或四口为主。 居住方式多为自住型,投资概念模糊。 1）户型比例分析 市场分析 ∕ ∕ 140∕170㎡ 80∕90㎡ 60∕73㎡ 远洋山水 126㎡ 178㎡ 130∕170㎡ 90∕120㎡ 60∕70㎡ 京汉旭城 ∕ ∕ 146/145㎡ 97/107/116㎡ 57㎡ 时代卢锋 鲁谷 ∕ ∕ 133㎡ 104/107/117㎡ 66/70㎡ 御景山 ∕ ∕ 131㎡ 90/96㎡ 67㎡ 宏鑫家园 ∕ ∕ 113/137㎡ 81/97/103/109㎡ 40/50㎡ 西现代城 杨庄 ∕ 201㎡ 141/180㎡ 100㎡ 70/80㎡ 兰德华庭 243㎡ ∕ 134㎡ 85/93/131㎡ 41㎡ 融景城 田村 四居 三居 二居 一居 跃层 平层 项目名称 区域 由上表可见，一居户型面积在40—70平米之间，其中以50—60平米项目为主田村区域和杨庄区域一居的供量较大。二居户型为多数项目的主力户型面积在80—131平米之间，其中以90—100平米左右项目为主。三居户型面积在113—145平米之间，其中以130—140平米左右项目为主。 四居户型是供量最少的产品户型面积在200平米左右。 2）户型面积分析 市场分析 三、典型项目信息一览表 177,000㎡ 毛坯 2.60元/平方米/月 26,000元/㎡ 远洋山水 150,000㎡ 精装修 1.98元/平方米/月 25,000元/㎡ 京汉铂寓 90,000㎡ 毛坯 1.6元/平方米/月 22,000元/㎡ 时代卢锋 鲁谷 120,000㎡ 毛坯 2.3元/平方米/月 22,800元/㎡ 御景山 160,000㎡ 毛坯 1.8元/平米/月 18,900元/㎡ 宏鑫家园 130,000㎡ 精装修 1.85元/平米/月 19,500元/㎡ 西现代城 杨庄 210,000㎡ 精装修 2.3元/平米/月 24,600元/㎡ 兰德华庭 1,600,000㎡ 精装修 2.1 元/平米/月 21,000元/㎡ 融景城 田村 建筑面积 装修 物业费 均价 项目 区域 综述： 1、在此区域只有确定产品的优势，以独特性和唯一性构建项目，开发商品牌是基础。 2、从单价水平来看，周边项目的二手房成交均价为19000/㎡—25000/㎡，新盘在26000㎡—30000㎡。2009年12月开盘的融景城的成交价格较高在17000/㎡，如今二手房已经达到21000元；而主力竞争对手都有其一共同点就是在配套设施上非常完善，但是从产品设计上普遍面对中低端客户需求，除远洋沁山水外综合品质都不高。 3、从销售方式上看，在销项目的折扣均不是很高，除御景山有优惠折扣外，其他项目基本都是实价销售。 四、典型项目SW分析 1）西现代城 规划指标：占地4.45万平米，总规划建筑面积13万平米