大鹏项目定位报告20110715.ppt

报告思路 优势一：稀缺资源——山地资源，一线海景，紧邻大鹏古城 ，人文、旅游资源丰富 位于深圳龙岗区东部的大鹏半岛，三面环海，东临大亚湾，与惠州接壤，西抱大鹏湾，遥望香港新界，拥有独特的山海风光、旅游资源、丰富的人文资源、明显的区位优势和巨大的发展潜力。 大鹏古城为深圳市重点文物保护单位。大鹏古镇是深圳唯一历史悠久的建筑。 优势二：原生态——半岛生态资源受严格保护 ，可利用价值大 大鹏半岛沿岸分布着大大小小十几个沙滩，如下沙、西冲、东冲、桔钓沙等。这些沙滩沙质松软，属中细沙。由于生态资源得到严格保护，大鹏半岛成为深圳市目前面积最大、保存最为完好的生态乐土。 优势三：优越的道路规划——目前项目周边高速路网完善，交通可达性佳 目前，东部滨海地区已建设和规划建设的交通设施有：盐坝高速公路东段盐田至葵涌段（已通车）、盐排高速公路、惠盐快速路、坪西一级公路坪山至西冲段、平盐铁路复线等。 优势四：旅游资源丰富，旅游地位将不断强化——作为深圳东部滨海重要的生态旅游景观区，自然资源优越，人文底蕴浓厚 优势五：双重身份——位于大鹏镇核心，又是各景点的中转地，兼具城镇配套商业及旅游中转商业双重身份 劣势一：大鹏镇人口较少，目前生活配套较为齐全，但档次一般，发展相对较慢 劣势二：本案商业规模有限，区域商业发展较慢，因此本案商业难以对区域外客群形成聚集效应 劣势三：区域度假型物业竞争日趋激烈，本案规模商业规模较小，在招商中不占优势 占地面积:1440000平方米，建筑面积:1596600平方米，物业类型包含别墅、洋房、高层公寓、商业配套产品，定位为旅游度假类产品。 （尚未出售） 城市远郊欠发达旅游区内，兼具周边商业配套及部分旅游功能双重身份的小规模商业产品 有利因素： 山海资源，景观较佳 原生绿化资源丰富，开发力度小 交通便利 旅游资源丰富，旅游地位将逐渐增强 项目兼具城镇配套商业及旅游中转商业双重身份 不利因素： 居住相对较偏，人口较少，各项商业配套档次一般 本案商业规模有限，区域商业发展较慢，因此本案商业难以对区域外客群形成聚集效应 区域度假型物业竞争日趋激烈，本案规模商业规模较小，在竞争中不占优势 项目问题点思考 本项目商业规模小，兼具周边商业配套及部分旅游功能双重身份，未来重点针对的人群是哪些？ 否具备成为精品商业的外部市场支撑？ 聚核性：深圳作为珠三角城市群的核心城市，凭借其强劲的城市竞争力，成为区域财富阶层的聚集地，吸引周边城市以及港澳人群来此置业，外地置业者是深圳房地产市场的强力支撑 大鹏经济发展较快，居民社会消费品零售总额增加明显，区域居民消费力不断提高 区域商业需求还以服装鞋帽等生活日用品为主，龙岗今年来旅游人口及收入增幅较大，促进了当地经济发展和消费水平提高 大鹏区域在售在租商业产品较少，从区域规划看，本案所在区域商业产品前景较大 根据法定图则的描绘，大鹏半岛片区以主要道路为边界划分为五个片区：入口片区主要发展商业和创意产业；北部居住片区以中高档居住开发为主；西部片区以商务办公和居住为主；核心片区以商业和旅游服务业为主；南部片区配合南部产业园区的建设，发展技术研发和居住配套功能，积极引导现有工业升级改造和功能置换。 规划国土部门提出，本片区的开发要与大鹏半岛大旅游区的发展协调一致，近期以控制和梳理为主，完善旅游配套服务，逐步引导片区内工业区及旧村改造更新“避免大规模房地产开发”。 项目背景及项目解析小结1——本项目具备发展精品商业的机会 从市场客户反应看，大鹏经济发展较快，居民社会消费品零售总额增加明显，区域居民消费力不断提高，另外旅游人口及收入的提高也有利于区域商业的发展与成熟，这些成为本项目商业占位精品的外部支撑。 项目背景及项目解析小结2——本项目必须占位中高端，发展精品商业 报告思路 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向 CPI高企、PPI走弱是央行继续加息的主要因素，目前物价上涨控制难度较大，因此下半年国家将继续通过金融杠杆进行调节 ，房产市场将继续保持低迷状态 国家统计局7月9日发布了6月份CPI数据，6月CPI同比上涨6.4%。其中猪肉价格涨幅竟高达57.1%,影响价格总水平上涨约1.37个百分点。 上半年6次上调存款准备金率、3次加息后均达历史最高点 大鹏南澳片区较为偏远，价值尚未被充分认可，客户认知度较低，加大销售与招商难度 相比佳兆业山湖海及碧桂园项目，本项目缺乏品牌及规模影响力 目前，置业公司的项目发展已涉及高级住宅、公寓、写字楼、商业等众多领域，在深圳、广州、珠海、东莞四城市共有旧改项目26个，总占地面积约9297365平米 我们通过金字塔结构来分析和界定核心问题 核心问题结构化 可行的应对策略 通过免租等方式促进主力店入住，进而提高散铺信心，以主力店带动散铺的销售。 目前