2011年6月云南昆明海航广场·皇冠假日酒店项目立项分析报告.doc

云南海航广场·皇冠假日酒店 项目立项分析报告 昆明扬子江置业有限公司 二〇一一年六月 目 录 一、项目决策背景 3 ㈠外部环境 3 二、项目概况 4 ㈠项目区位 4 ㈡项目周边现有城市配套 5 ㈢拟建项目规划及经济指标 6 三、市场分析 10 ㈠国内房地产业的发展 10 ㈡昆明市宏观经济运行情况 16 ㈢昆明市房地产市场分析 21 ㈣昆明市旅游酒店市场分析 40 ㈤昆明市西山区12片区规划 43 四、产品方案与定位 44 ㈠市场定位 44 ㈡客户群定位 46 ㈢产品定位 47 五、项目开发进度 48 六、投资收益分析 49 ㈠开发成本估算 49 ㈡销售收入估算 50 ㈢资金来源与运用 57 ㈣现金流量分析 59 ㈤项目利润情况 60 ㈥经济评价 62 七、结论与建议 63 一、项目决策背景 ㈠外部环境 昆明为云南省会，是国家级历史文化名城。作为云南省唯一的特大城市和西部地区第四大城市（仅次于成都、重庆、西安），它是云南省政治、经济、文化、科技、交通中心，是我国重要的旅游、商贸城市、西部地区重要的中心城市，亦是滇中城市群的核心圈！ 此外，它还是中国面向东南亚、南亚开放的门户枢纽，是中国唯一面向东盟的大都市。因夏无酷暑、冬无严寒、气候宜人，具有典型的温带气候特点，城区温度在0—29℃之间，年温差为全国最小，这样在全球亦少有的气候特征使昆明以“春城”而享誉中外！ ㈡内部因素 本项目的启动使昆明扬子江置业得以云南地产新锐力量的角色，正式进入云南房地产开发市场，打响海航在云南地产的品牌。 本项目的启动有助于昆明扬子江置业培养和锻炼自己的开发团队，为使云南海航置业实现在3---5年内进入云南地产开发第一集团的战略目标积累实战经验，奠定坚实的人力资源保障。 二、项目概况 ㈠项目区位 本项目位于昆明市一环路内主城核心区，环城西路与西坝路交汇处，东与云南白药厂相接、西临环城西路、北临西坝路，周边氛围较好，客观条件比较优越。 项目地块拥有成熟的主干交通网络、距离昆明市四大中心商圈之小西门商圈约3公里、昆百大三市街商业圈约3公里。距火车站约4公里、距昆明机场7公里，有多条公交线路，交通条件十分便利。项目周边城市配套完善，医疗、教育、商场、银行、宾馆、餐饮、休闲等服务设施齐全。 本项目区位图（下图中B点） ㈡项目周边现有城市配套 配套设施现状； 教 育：项目北面有昆八中、大观幼儿园和春城实验小学。 医 院：项目距离昆医附一院仅仅2.5公里。 文化娱乐：项目东北面距离2公里是昆明白领夜生活 中心——昆都。 景 观：紧邻项目西北角是市政绿地西坝怡园。 公 园：项目西北面距离1.5公里是秋园公园。 农贸市场：项目北面距离1.6公里是篆新农贸市场。 商 业：目前项目地块东南侧位于西昌路与环城南路交叉口有家乐福超市及正在新建的西市副中心 ——螺蛳湾商业中心 ㈢拟建项目规划及经济指标 原万怡酒店未能充分利用局促有限的土地资源，容积率低、建筑密度大，扩建新楼局限性太大，且不符合昆明市规划技术管理规定；其次，现有酒店已使用了12年之久（中间停用的几年对设备性能危害最大），建筑漏雨问题一直伴随着酒店经营，酒店设备设施严重老化、能耗较大，不利于节能减排，且无中水系统、楼宇自控系统、污水处理系统、雨水及空调冷凝水回收系统等。已不符合现有消防、环保等国家新的强制规范要求；再者，现酒店咖啡厅钢网架支撑体系抗击地震能力较弱，具有较大安全隐患；还有，项目西北角5.2亩市政绿地及临西坝路的迷你温泉酒店破旧不堪，为体现昆明主城区作为国际化大都市的特征，拟整体拆除现酒店及迷你温泉酒店，新建超高层地标性建筑。地下建设三层，作为宴会、停车场、设备用房。酒店地上建38层以内，建筑总高度150米以内。 原海航酒店照片 原海航酒店照片 原迷你酒店照片 项目概念性规划方案效果图 项目技术经济指标表 用地面积： 10997平方米 建筑基底面积： 3274平方米 总建筑面积： 78523平方米 地上建筑面积： 51958平方米 地下建筑面积： 26565平方米 公寓地上建筑面积： 19741平方米 酒店地上建筑面积： 32217平方米 地上可建层数 38层 地下建筑层数: 3层 地下停车位： 14825平方米（344个） 建筑密度：