合肥金寨路“龙公馆”项目市场研究初案.pptVIP

2、重点竞争个案分析： 为进一步了解项目所在区域重点个案的项目信息和开发动态，摸清竞争对手的产品、价格、销售等相关策略，我司对项目周边区域在售、在建楼盘进行了一次实地调研工作，以便为后期项目开发、产品定位和销售价格的制定提供可靠的参考依据，以下是自由舱和新鸿意瀚海星座两项目的具体分析： 本案 新鸿意翰海星座 自由舱 重点竞争个案分布图： 1）、自由舱 开发单位：安徽瑞升置业 营销代理：合肥易居地产 项目概况：项目位于金寨路高架与乌江路交汇处，万豪大酒店对面，安福国际广场北侧，同样位于南七商圈内，占地约5200万㎡ ，建筑面积约3.6万㎡，容积率5.49，绿化率40%。小区由1栋25层高层组成，1-4层为商业，5-25层为公寓，其中公寓357套，主力面积48.5-57.1平米，层高3米。 周边配套：建工学院、28中、61中、64中、66中、华联购物广场、南七商业大厦、万豪酒店、金鑫假日咖啡商务宾馆等与之毗邻，周边路网四通八达，1路、152路、157路、705路等多路公交直通市中心，与本案享用同等资源。 自由舱户型图 自由舱户型图 自由舱户型图 自由舱户型配比图 自由舱详细去化表 38% 137 357 楼栋去化率 76% 16 21 2室2厅99.3㎡ 40% 25 63 1室2厅73-82㎡ 35% 96 273 1室1厅48-66㎡ 去化率 已售 套数 户型 1#楼 楼号 销售价格：住宅网上备案成交均价4566元/㎡左右； 现阶段销售中心价格均价在4800元/㎡。 销售进度：住宅总数357套，已备案137套，可售220套，销售率38%左右，公寓处于 强销持续阶段，预计销售周期2年。 （此数据截止2009年11月25日）。 销售难点：一是公摊面积过大；二是户型实用性较差；三是户型面积配比不合理； 四是规划设计不合理，其中一半户型无法供应天然气。 包装推广及营销水平：整体感觉处于中游。 点评：该项目与本案距离最近，也是未来本案最直接和最大的竞争对手，好在该项 目存在诸多问题，导致销售局面迟迟难以打开，而这些问题正好给予我们极 大的参考，避免出现同类问题，有更大的空间超越它。 2）、新鸿意·瀚海星座 开发单位：安徽鸿翔房产 营销顾问：杭州世联地产 整合推广：深圳易成广告 项目概况：项目位于金寨路高架与太湖路交汇处的东南侧，处于南七商业中心腹地，接壤中科大附近的IT商业圈，与中科大南大门面对面，占地约1.1万㎡ ，建筑面积约8万㎡，容积率5.32，绿化率43%。小区由2栋32层高层组成，1-4层为商业，5-32层为公寓，其中住宅1092套，车位配比为2：1。 周边配套：合家福超市、北京华联超市、南七商业大厦 ；工商银行、建行、交通银行、中国银行等 ；市三医院、中铁四局中心医院、省水利局医院；太湖路小学、科大附中、科大附小、太湖新村幼儿园、科大幼儿园、南园新村幼儿园等 ；项目周边公建设施配套齐全，交通较为便利，地理位置较好。 新鸿意·瀚海星座户型图 新鸿意·瀚海星座户型配比图 新鸿意·瀚海星座2#楼详细去化表 66% 349 532 楼栋去化率 80% 45 56 2室2厅70-80㎡ 56% 189 336 1室2厅50-60㎡ 82% 115 140 1室1厅30-40㎡ 去化率 已售 套数 户型 2#楼 楼号 新鸿意·瀚海星座2#楼畅销户型 销售价格：住宅网上备案成交均价5645元/㎡左右； 现阶段销售中心价格均价在6000元/㎡。 销售进度：住宅总数1092套，现推出销售2#楼532套，已备案349套，可售183套，销 售率66%左右，住宅处于强销持续阶段，预计销售周期2年。 （此数据截止2009年11月25日）。 销售难点：一是2#楼50-60平米户型占该栋楼的63%，配比过大；二是该项目为精装 房，单价和总价相比同类产品较高；三是20层以上销售进度缓慢。 包装推广及营销水平：整体感觉处于中上游，售楼部规模、设计及包装在区域类同 等规模项目中明显领先，楼书、户型单页等宣传物料较为齐 全，围墙广告、平面视觉表现及文案水平较好。 点评：该项目与本案为同类产品，且总体量较大，产品定位上属于单身公寓及小型 办公，户型从36-84㎡共12种基本户型，主要满足单身白领（作为过度房）及 投资型客户的需求，是本案竞争个案之一，另外其畅销户型和销售难点对我 司