长沙-新景祥早安星城三四期开发定位策略.pptVIP

立足于将早安星城三、四期项目打造为一个划时代的里程碑星城经验和传统大盘地产营销模式的简单重复或者克隆模拟对于未来项目的战略而言缺乏足够的创新，我们需要的是一种独有的新城理解思路和复合营销模式。 设定全新的思考原则一、跳出传统大盘竞争和住宅销售模式的窠臼，打造早安星城独有的形象策略和推广手段。二、学习更为先进和超越的经验，综合市场链和城市发展，项目发展空间和品牌潜力，勾画项目蓝图。三、品牌“做势”，营销“做事”。 二问：在大盘围城，整个市场供需关系改变，区域内项目扎堆，竞争异常激烈的背景下，怎样规划市场所需要的产品？ 一问：如何建立项目品牌形象？作为一个城郊区域楼盘，项目如何建立、维护及延伸品牌形象，同时整个项目形象如何脱颖而出，由借势而起，提升项目的品牌形象与价值拉升？ 三问: 在消费者置业日益谨慎，竞争项目产品整体品质提升，如何塑造项目产品魅力，如何强化市场信心？ 营销背景回顾与问题的提出 在供需关系微妙变化的2008，本相目能不能抓住主流刚性需求市场，在城市各板块概念纷呈，区域之争的2008，而项目所处的东城依旧具有相当的潜力，在大盘围城，四面开花的2008，如项目想成为一座魅力之城，一生之城。自身拥有无可复制的开发模式将是重中之重！ 全案分析框架 1 2 3 市场篇 定位篇 规划篇 项目解读 项目整体定位 项目定位 项目现状分析 项目解读 星沙商业中心 本案 项目位于星沙板块，与星沙中心区的直线距离约5公里，在行政区划上属于长沙县，潜在置业者的心理属于正在开发中的未来城区。 现代城市的发展定律是居住区向城市外围辐射，因此本案的区位处于城市规划中居住区的“城市近郊”。 地 块 概 况 地块范围： 土地性质：住宅，商业用地 土地状况：未拆迁 土地面积： 三块地块宗地总面积211375.71㎡ 地块基本信息： 北 南 西 东 地块现场周边实际情况 本案 地块所在区域特性 地块所在区域为县，市结合区域。目前区域内所开发楼盘基本成点状分布。 地块周边环境 地块南侧为远大路。 地块现阶段周边休闲娱乐和餐饮配套资源极其匮乏，弥补本区域的不足还需时日。 地块形状及表面情况： 地块形状较为规整，面积能得到充分利用，正在施工的星沙大道将会是本项目最大的一个潜在影响源。 地块基本信息分析： 地块地理性质决定了其项目收益能得到保障； 随着地块周边逐步发展，其地块价值体现将会随着区域的整体提升而进步攀升。 项目地块交通状况 地块环临交通 地块周边道路基础设施建设尚可，但其公共交通不发达。 地块区域主要道路 地块现区域主要道路依靠远大路，正在施工的星沙大道。此两条路均为市级主干道交通优势张现，因此能对本地块起到有效的支撑。 星 沙 大 道 远 大 路 区位解析 本案位于远大路，星沙的东南新城板块，长沙融城步伐的加快，以及星沙将成为长沙第六区的众多利好消息的推动下，该区域地段价值凸显，具有非常明显的升值潜力。 本案 通程商业广场 中南汽 车世界 星沙管委会 4.73公里 4.12公里 3.82公里 交通解析 本案南向临城市主干道远大路，三四期用地之间被将来的城市主干道星沙大道横穿而过。而区位内交通网络较为发达，几条城市主干道交错连接，但其中有两条过境高速路。这一点也说明了本项目的地域位置处在城郊结合部。 本案 星沙大道 京珠高速公路 黄兴大道 长永高速公路 远 大 路 隆 平 路 环境解析 本案因外部景观资源比较贫乏，无较明显的景观优势。其项目周边的景观主要是以零散的自然绿地及水潭构成。难以形成有体系，成规模的景观资源。 本案 配套解析 本案周边配套设施尚不健全，其生活配套设施极度缺乏，星沙大道的拉通可以缓解部分需求压力，但整体需求仍得不到解决。此一点是制约本项目乃至整个区域发展的一个关键点。 本案 长沙县实验中学 通程商业广场 易初莲花超市 长沙世界之窗 长沙第八医院 经济开发区管委会 月湖公园 经济指标 区位条件 交通条件 配套条件 环境条件 地块条件 具有一定限制 地形具备可塑性 潜力板块 路网发达公交不便捷 未来发展使得配套完善 成长中的城市区域 缺乏塑造纯住宅社区的基础 内部布局上具有一定发挥空间 长沙东城建设带来的利好 出行成本较高 目前不能完全满足生活的需要 拥有塑造中高端产品的基础 产品规划需要合理地结合区位条件 出行条件不足生活配套待加强 产品可依托区位具备一定提升空间 资源回顾 小结 从对项目的区位、交通、环境以及产品各方面的解读 则项目的先天功能属性可定位为： 星沙 复合型 较大规模 宜居社区 区位 属性 具有一定体量的 物业形态包含：商业，住宅 此定位最大好处在于 清晰的阐述了项目的核心特征 让置业者通过字面产生丰富的