城市综合体建设项目立项申请报告（可编辑）.docVIP

城市综合体建设项目立项申请报告 目录 市场论证篇 项目地位分析 项目关联的文化价值分析 项目生存的基本经济基础分析 行业产业宏观发展分析 城市发展对项目的驱动分析 项目开发价值分析 项目竞争优势分析 经营者市场分析 株洲消费市场分析 国内同业态成功案例分析 宁波天一广场 宁波万达广场 11市场论证结论 项目开发篇 项目规划定位 项目规划理念 项目规划设计 项目规划指标 开发周期及开发计划 项目开发预算 投资论证篇 项目的开发投入 项目的经营投入 项目的市场规划 项目的经营思路 项目运营资源配置 项目运营成本 项目收益测算 项目开发资金分析 分期开发资金分析 资金回笼分析 项目的风险控制与评估 项目前瞻市场不确定风险 项目操作模式带来的资金与发展空间风险 评估结论 四综合评估篇 一 市场论证篇 1项目地位与受关注度的强力支撑 炎帝广场位于株洲市天元区天台山路的顶端为东方神龙铁塔的主出入口项目地处株洲城市发展的战略性位置是新老城区交通主轴和开发区绿化主轴的交汇点由于株洲市委市政府等相关行政办公机构多座落于此使本项目成为株洲形象名副其实的橱窗再加上东方神龙铁塔与炎帝神像两大城市地标性建筑天台公园得天独厚的自然景观以及即将形成的集株洲行政中心与商业经济文化大都会的综合城市属性效应促使市民政府与社会各界对本项目的开发保持着一贯的高度关注 本项目的成功开发势必极大提升城市公共空间质量弘扬炎帝精神与展示传播炎帝文化塑造新区超大综合商业中心综合提升城市整体形象增加城市影响力与吸引力催生都市绿色人文新生活都将产生重大影响有着广泛的积极意义 炎帝广场开发项目是株洲市委市政府列入工作计划的重点工程更是天元区委区政府高度关注的重点工程这些在政府行文与报告中可充分体现与认证因此项目独特的受重视地位与社会各界赋予本项目的高关注度使本项目成功开发的原始动力从而也为本项目的开发成功提供了理想的外部生存环境2项目关联的文化价值支撑 炎帝是中华民族的人文始祖于距今约5000年前诞生于宝鸡渭水流域在位120年卒逝文献记载葬于湖南株洲炎陵县炎陵县因此而得名炎帝文化历史悠久炎帝文化的实质是中华民族文化的根源因而炎帝文化也就是中华民族文化炎帝所具有的敢为人先的实践精神百折不挠的创造精神造福于民的务实精神自强不息的进取精神随着中华民族的形成发展和壮大其内涵也在不断的丰富与扩大铸造了中华民族的人文品格升华为中华民族的民族精神民族之魂使其渗透于政治法律文学和人们的人生观价值观及道德观念的精神元素并世代流传积淀而成为中华民族的优秀传统和稳定的心理情感成为中华儿女精神力量和智慧的源泉 炎帝陵风景区现为全国重点文物保护单位和全国爱国主义教育示范基地2002年被授予4A景区称号2006年6月炎帝陵祭典入选第一批国家非物质文化遗产名录 炎帝广场以炎帝的名字命名不仅利于品牌传播与市场推广同时借助炎帝为项目注入了丰富的文化内涵商业地产项目的通病是市场培育期较长繁荣期短且高位运行不稳定同时衰退较快这一方面有项目开发的先天不足同时也有经营与运行的缺陷有关此外商业地产缺乏品牌高度与核心竞争力是其致命的根源本项目借助炎帝所赋予的民族原始文化精粹一方面不仅拥有了文化底蕴与内涵的核心竞争力避免了项目开发的先天缺陷为项目的良好运营与健康发展提供了保障更重要的是借助文化支撑丰富了商业内涵与经营元素开发更多具有项目特色的产业升级板块与业态品种这不仅拓展了项目自身市场生存与发展空间提高了综合抗险能力同时极大的挖掘与开发了旅游文化与商业效应带来不可估量的商业价值与其它综合价值回报 3项目生存的基本经济基础分析 2008年株洲全市年末总户数1136万户总人口3812万人常住人口371万人其中市区年末总户数304万户总人口978万人常住人口962万人全市总人口中有城镇人口186万人乡村人口1952万人城镇化率为488提高14个百分点人口增加人口基数大推动着株洲房地产业的快速发展加快了房地产的快速消化 株洲居民可支配收入及消费支出分析 2008年株洲城镇居民可支配收入15911元增长178其中城市居民人均可支配收入16403元增长133据湖南全省第二位天元区2008年常驻人口达到223万户籍人口1485万项目所在地处天元区与株洲城区的核心地带项目半径5公里辐射区内保守估计常驻人口20万人可支配收入38亿元构建了本项目的基本生存市场消费市场由于项目的区位优势位于未来的市行政中心核心区域明显同时战略地位得天独厚距即将启动的株洲新火车站仅4公里庞大的消费潜力孕育了广阔的市场前景为项目的生存立足提供了直接依据 株洲消费市场无论从市场供应来说还是从消费品的选择面来说目前大多还是中低档的消费用品主要用以满足居民最基本的衣食住行的功能和日常要求城市中高档消