2006年深圳可园二、三期商铺营销建议（讨论稿）.pptVIP

可园二、三期商铺营销建议（讨论稿） 二、三期商铺总面积 楼号 商铺总数 商铺总面积 6栋 12 808.41 7栋 7 975.5 8栋 12 522.38 9栋 13 641.92 10栋 27 1513.63 合计:4461.84 湖南路（规划中） 兴龙路（规划中） 工 业 区 A B A 属于小区内商铺，未来四期的入住将带旺这一区域的商业发展，具有良好的商业前景 B 属于临街商铺，但周边多为工厂，人流稀少，严重缺乏商业氛围。 小结： 1、目前社区商业发展业态尚不完善，严重缺乏休闲娱乐类商业及餐饮行业； 2、目前社区共计有3858户，以三口之家进行概算，约11000余人口，未来社区将有望达到12000人，具有较大的消费潜力。 3、A区未来将成为社区商业核心地带，其商业发展具有良好前景，是本次销售商铺中的最高价值区域，销售前景看好 4、B区存在商业氛围冷淡，人流稀少、工业区影响等问题，是本次商铺销售的难点区域，需要进行有效的形象包装及业态规划带动商铺的销售，是本次报告需要重点解决的问题。 可园一期业态统计 业态 数量（间） 业态 数量（间） 五金 10 纯净水店 2 装饰设计 10 干洗店 2 超市（杂货店） 7 药店 2 橱柜家具 4 三级市场地铺 2 窗帘布艺 3 其他 3 美发店 2 合计 57（空置10间） 特点：业态分布主要集中在装饰装潢类，日常生活类尚不完善，严重缺乏餐饮、休闲娱乐等行业。 关于业态的考虑： A 未来的社区商业核心区域，具有良好的发展前景，业态以便民商业为主，如：超市、家居饰品、服饰、士多店、照相馆、干洗店、宠物用品店、书店、音像店、银行、眼镜店等 B 有一定的预期价值，但短期内无法实现，需要通过业态规划及宣传引导来实现销售，目前社区缺乏餐饮与休闲娱乐等业态，建议以休闲娱乐为业态规划，以街区概念引导该区域的商铺销售。 形象定位 摩卡部落 业态规划（休闲娱乐） 酒吧、书吧、咖啡厅、水吧、冰饮店、健身房 定位诠释： 摩卡部落：以摩卡为一种生活风尚并塑造一种独特人群概念，适合目前年轻人的时尚追求，较易被认同。其次： 1、符合社区形象定位及业主的年龄喜好 2、便于包装及推广，可与住宅形象推广同步进行，节约推广成本 关于包装 营造街区氛围，弱化因道路规划及工业区带来的负面影响。 关于推广 策略： 1、借5期开盘的相关推广攻势，以附加信息的形式借势推广，节约营销成本； 2、利用佳兆业在布吉庞大的客户资源，进行社区海报宣传； 3、利用中原短信及地铺资源进行推广宣传，有效吸纳客户资源 摩卡部落，绽放个性商业，侯君慧眼 摩卡部落 现正招募中 …… 摩卡部落 现正招募中 …… 价格初判 市场比较法： 可园二、三期 可园一期 峰之畔 信义假日名城 Px pa Pb Pc 折实均价 / 12000 23000 23000 权重 / 70% 15% 15% 均价 ＝∑权重i×均价i×Px /Pi(i=a～d) ≈15300元/平米 本价格建议基于目前的市场环境进行预测，考虑未来政策调控将带来市场变化的众多不确定性，因此本价格建议仅供参考。 价格初判 租金收益还原法： 分析周边市场租金，估算将来本项目之租金后，运用适当的资本化率，将预期的估价对象未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象的价格。 本次论证对项目价值的估算是基于以下假设： 投资人预期的年收益水平为8% 估价时点为2006年7月 公开市场假设 估算租金：90-100元/M2 90*12/8%=13500元/M2 100*12/8%=15000元/M2 估算售价范围：13500——15000元/M2 结论： 1、存在良好的发展预期： 可园目前商业业态尚不成熟，但未来预期良好，具有发展前景； 2、属于社区商铺： 商铺虽然临市政路但基本为社区商铺，消费群体以小区业主为主； 因此： 二、三期商铺售价范围建议在: 14000——16000元/㎡ 区间 单位收益价值（元/M2） 建筑面积（M2） 收益价值（万元） 低 14000 4461.84 6247 高 16000 4461.84 7139