fang第3章.pptVIP

由于缺乏客观、统一的尺度，这种测算有时非常困难，因此在哪种情况下应当修正多少，只有由估价人员凭经验判断。作为估价人员平常就应收集征集交易实例，并加以分析，在积累了丰富经验的基础上，努力把握适当的修正系数。 3）利用修正系数修正。 公式：可比实例成交价格×交易情况修正系数=正常价格 可比实例成交价格× =正常价格 4.5 交易日期修正 比准实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点的价格，是指在估价时点时的房地产市场状况下形成的。 （1）修正的原因 如果成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，价格就有可能不同，因此应将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。 日期差异表现为：待估案例发生在后，可比实例发生在前；待估案例发生在前，可比实例发生在后。 （2）修正方法 在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房地产价格可能发生的变化有3种情况： 1）平稳；2）上涨；3）下跌。 在判定房地产价格水平为稳定发展时，可不进行交易日期修正。上涨和下跌都必须进行修正。 通常采用价格指数和价格变动率修正： 1）采用房地产价格指数（地价指数或房价指数）的来分析计算，公式如下： 可比实例在成交日期时的价格*交易日期修正系数=在估价时点时的价格。 房地产价格指数按基期不同又分为： 定基指数和环比指数。 定基指数：以某一固定时点为基期建立。 环比指数：基期是不固定的，分别以上一个统计时点为基期。 基期的价格指数通常定义为1或100。 估价时间 2005 2006 2007 2008 2009 价格指数 1 0.98/1=0.98 1.02/0.98=1.04 1.05/1.02=1.03 1.06/1.05=1.01 估价时间 2005 2006 2007 2008 2009 价格指数 1 0.98 1.02 1.05 1.06 采用定基价格指数修正的公式为： 在估价时点的价格＝可比实例在成交日期时的价格× 例：某地区某类房地产2002年4月至10月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2002年1月为100）。其中某宗房地产在2002年6月的价格为1800元/m2，试计算修正到2002年10月的价格。 采用环比价格指数修正的公式为： 例：某地区某类房地产2006年4月至10月的价格指数分别为99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上个月为100）。其中某宗房地产在2006年6月的价格为2000元/m2，试计算修正到2006年10月的价格。 2）采用价格变动率来修正（可以看作是环比指数的特例）： 可比实例的成交价格×（1+价格变动率）期数= 可比实例在估价时点的价格。 例：评估某宗房地产2006年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/m2，成交日期2005年10月末。另调查获知该类房地产价格2005年6月末至2006年2月末平均每月比上月上涨1.5％，2006年2月末至2006年9月末平均每月比上月上涨2％。试计算修正到2006年9月的价格。 3000×（1+1.5％）4×（1+2％）7＝3658（元/m2） 4.6 区域因素修正 区域因素是指反映不动产所在区位的特征并对不动产价格产生影响的因素，主要包括：繁华程度、交通便捷程度、环境状况、公共设施完备程度、城市规划限制等。 （1）区域因素修正的步骤： 1）首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的区域因素； 2）判定估价对象和可比实例房地产在这些因素方面的状况； 3）将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差别造成的价格差异程度； 4）根据差异程度对比准实例的价格进行修正。 总的来说，如果估价对象房地产优于比准实例房地产，则应对价格做增价修正，反之，则应做减价修正。 （2）区域因素修正的方法： 1）直接比较修正法： 以估价对象不动产的各项区域状况为基准（通常取100分），将可比实例不动产的区域因素与它逐项比较打分，如果可比实例所在区域的状况比估价对象好，所打的分值就高于100分，反之就低于100分。 修正公式为：可比实例不动产在其区域条件下的价格×