住宅全装修项目管理.pdfVIP

住宅全装修项目管理实践与研究 杨 平’王英华 ‘王 勇“吴凯波 “戴兆华’ (1.南京林业大学，南京210037:2 江苏昊诚工程项目管理公司; 3.南京建邺开发集团，南京 210024) 【摘 要】 本文比较分析了当前全装修项目管理几种模式的利弊，提出由项 目管理公司进行管理承 包。结合项目管理公司对南京金鼎湾全(精)装修项目管理的实践，从项 目管理公司的角度探讨了管 理组织形式及装饰设计、材料设备采购、样板房、施工等各方面的管理经验，提出“装修设计一 施工 一体化、管理一体化”的全装修发展模式。 【关键词】 住宅全装修 项目管理模式 一体化 一、引言 在欧美等住宅产业发展较为成熟的地区，绝大部分交给消费者的房屋都是装修好的成品房。全装修 成品房能有效地避免个人装修所造成的资源浪费、环境污染、质量及安全隐患等问题，装修标准远远高于 福利装修及初装修，满足人们的生活需求，使人们购房即可人住使用。可见，全装修成品房是与国际接轨 的必然发展趋势，是房地产市场成熟的标志之一，也是我国住宅产业发展的必然结果。 但目前我国还处于由毛坯房向全装修房发展的转型期，在我国住宅市场这个转型期中，存在着全装修 法律法规及宏观政策不健全，装修市场不规范、不成熟、不能满足产业化要求，全装修管理模式陈旧等问 题，造成全装修房的消费投诉居高不下，延缓了全装修成品房的发展进程。 其中如何合理、科学地对全装修成品房的实施进行管理，解决管理中存在的问题，是发展全装修成品 房的重中之重。 、当前住宅全装修项目的几种管理模式利弊分析 (一)业主自行管理模式 目前，国内全装修项目管理主要采取业主自行管理的模式进行。其特征是业主分别与装饰的设计、施 工、供货商等直接签订合同，业主组成相应机构直接行使对项目的管理(如图1)。但这种自行管理模式是 一种小生产方式，只有一次教训，没有二次经验，我国上海、北京等地在发展全装修房的过程中，绝大部分 项目即采用此种管理模式。对业主而言，采用这种实施模式，业主的管理跨度较大，要较深人地介人项目 的实施管理过程，有大量的协调管理工作要做，因此它必须要配备较强的管理力量，它的员工必须具备较 高的专业技术与管理水平。在项目实施过程当中，业主必须负责各单位之间的协调，很显然，这些协调工 作要耗费业主大量的精力，而装修部分并不是开发商的核心业务.不可能为此付出太多的精力。因此一方 面，开发商针对全装修项目的管理人员更多的是临时拼凑，大多缺乏类似工程经验，人员的专业素质无法 保证，而装修的效果、材料的品质、环保要求等本身就比土建更难以量化和控制;国内的建设市场上对全装 修方面的政策、法律等约束机制不健全;装修设计、施工及材料供应单位其技术、服务和管理水平等综合能 力较弱;种种因素均表明高素质的管理人员是进行做好全装修项目管理的基础。另一方面，开发商对整个 项目一手操作，集 “投资、建设、管理”为一体，管理人员的权利过大，缺乏监督，易滋生腐败现象，不利于降 低装修成本，保证装修施工质量。可见，这种自行管理模式是造成当前全装修工程存在众多的纠纷与质量 92 工程 管理论 文集 问题的原因之一 。因此，发展全装修必须要改变业主 自行管理模式 建设羊f六 图I 全装修业主自行管理模式 (二1工程总承包模式 全装修工程ft承包模式是委托一家承包商进行土建— 装修设计施工总承包，可以大大减少业主将 面对的承包商数量，减轻管理工作负担，集中力量进行重大问题的决策和宏观控制，而且土建与装修、设计 与施工间衔接也能较好处理，利于项目总体的优化。但 目前我国建筑业还有待进一步发展，尤其是装修行 业，无论从设计、材料设备，还是施工工艺方面都与国外存在较大差距，真正有资质、上规模的装饰公司并 不多，有能力进行全装修住宅开发项目总包的单位更是少之又少。 随着装修一次到位模式的推进，全装修工程项目委托专业的工程项目管理公司进行项目管理，将是我 国当前精装修房发展趋势 (三)项目管理承包模式 项目管理承包模式，是由业主聘请装修项目管理承包商(项目管理公司)作为业主代表或业主的延