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关于昭苏鹿御小区物业服务的管理方案 伊犁好管家物业服务有限公司自2007年6月正式批复获得物业管理资质，现有专业管理人员十数人，有完善的物业管理规章制度，有熟练的维修工和物业的各种设备、机械、工具等，先服务住宅小区十余个大小院落，建筑面积已逾20万平方米，另有商业综合办公楼1幢2000平方米。经多年的历练，已掌握较丰富的综合服务管理经验，能处理协调好各种复杂的纠纷和矛盾的解决，经我公司对鹿御小区现场的初步观察，提出以下粗浅的物业管理意见： 1、物业公司的介入，会大大缓解鹿御苑小区已入住业主与建设方目前尚不完善居住条件的矛盾，在现有条件下，尽快实施系统的物业服务活动，逐步达到全方位的物业服务，可实现售货服务物业增值的明显效果，亦同时体现了入住者的生活品质，好的环境的管理和保护，亦会促进居住者素质的提升，即便有个别恶意欠交物业费业主，作为物业公司是法律诉讼主体可提请法院给予调节和裁决。但改变现实强化矛盾商需建设单位给予物业公司积极支持和配合，早日完成小区各项建筑是物业公司提高全面服务的基本保障。 2、若物业公司进驻，首要问题要制作2间苯板房，以备冬季临时使用，（1间警卫室和1间物业办公室）小区只开启了1个大门，（大门内套小门，便于夜间居民出入）周边低矮围墙加高并安装刺丝，另外在提供保洁员更衣室，工具房，维修工值班室各一间。以便24小时突发事件的应急维修。 3、根据小区楼群96个单元的建筑格局，我公司拟安排卫生保洁员9人，秩序维护员6人，维修工2人，财务管理人员2人（含收费）管理员1人。人员配置除正常工作外，要保证冬季集中扫雪，春季集中绿化植树，平时的树木草坪绿化的维护保养，具体财务核算详见附表。 4、若协商确定好管家物业公司接受鹿御小区物业服务委托后，我公司即在昭苏县注册分公司，在班里手续的同时，对上岗人员进行岗前培训，使其明确物业服务工作责任，并组织学习有关物业服务的法律法规，以及好管家物业公司的各项管理制度和规章，强化全员优质服务意识，尽快熟悉小区概况，掌握人、房、车等各类信息，已胜任各项小区业 服务的需求。 5、好管家物业公司严格要求全体员工，牢记树立“热情准确及时可靠”的物业服务理念，展开各项物业服务活动，积极帮助和解决业主的需求，消除疑难问题，保障与业主的经常性沟通和交流，共同促进小区稳定、文明、和谐、创建幸福安详之家。 6、我公司进入鹿御小区，按照《伊州计价房（2005）26号》文，普通住宅物业管理综合废物三级标准实施和收费，即建筑面积每月每平方0.36 元收取物业费,每季度开始前收取。服务的质量和效果由全体业主监督实施，每年适时地组织物业服务座谈会，检查回顾服务期间存在的问题如何解决改进。评比优秀文明家庭，表彰支持物业服务工作的业主和居民。建立良好的社会风尚和小区生活和谐愉悦氛围。 7、建立健全小区物业收费的各项台帐，物业服务具备的信息档案，资建设单位移交后，物业公司办理入住手续、发钥匙时，必须引领业主将所购房间进行逐项地检查，验收签字认定，以甄别所售房屋的质量，避免后续的纠纷麻烦。在交钥匙的同时签订物业服务合同，告知服务项目及无常和有偿的范围，并发给《业主公约》宣传手册以便业主提高自律意识，明确维护自身利益的合理诉求方式。 8、移交物业公司承担物业服务应办理下列事宜: ⑴小区建筑楼群结构图，供排水、电、暖、网线流向等资料。 ⑵已售出房屋领钥匙业主的资料。 ⑶预售和售出房屋业主的联系方式。 ⑷已售出业主情况。 ⑸预收物业情况。 ⑹装修保证金及垃圾清运费收取情况。 ⑺公告通知已售房屋办理手续领钥匙，交物业费（物业费自统一售房日起计算）。 9、提议： ⑴预收物业费按0.36元/每平方折算,子物业公司进入之日起，移交物业费。 ⑵验收合格未售出的空置房屋怎样计算物业费？可否补贴部分人员工资？ ⑶物业公司进驻后，建设单位未完善或白修期间的维修费用及材料费怎样计算？ 建议：小区全部收工时应完成下列配套设施： ⑴小区道路硬化。 ⑵草坪绿化，树木栽种、园林小景。 ⑶休闲设施和健身器材。 ⑷棋牌室及娱乐活动室， ⑸车辆停放场地及自行车棚建设。 ⑹门卫值班室，物业办公室，清洁工更衣室，工具库房，维修工值班室。 ⑺在出行方便的地方建若干个垃圾池。 上述意见仅供参考，不妥之处敬请指正，望在友好磋商的基础上达成共识，实现双赢，谢谢！ 伊犁好管家物业服务有限公司 2010年11月5日 财务概算 1、投入办公费用：⑴办公桌5张元 ⑵椅子把元 ⑶办公椅5把元 ⑷茶几一张元 ⑸普通凳子10把元 ⑹档案柜2个 ⑺长条椅2把 元 ⑻电脑一体化元 2、物业成本概算：（每月） 秩序维护员：6人×1000元=6000元 卫生保洁员：9人×800元=7200元 维修工：2人