金洲号项目可行性研究报告.docVIP

一、 项目总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目概况及背景 项目名称（暂定）：《三联·金洲号》成长乐园儿童文化产业基地 项目地块（地块编号： ，；；）位于惠州市惠城区三栋镇中心地带，地理位置十分优越。东邻惠淡路，南临规划路，西面是惠南大道，北面为规划路，本项目用地面积约57500平方米，是发展商贸业的繁华黄金地带。但原有部分建筑物业属是八十年代末九十年代初所建筑的村民自建楼房，不仅陈旧，而且无规划，建筑低矮，实用性差，严重制约了该用地的经济效益。因此，按照三栋镇党委及市政规划的要求，对该用地上旧建筑物楼房进行拆除后重新规划，项目含村民统建房后总建设用地面积达到65000平方米。 项目所处位置为惠州未来城市核心区——南部新城，毗邻省运会主场馆，更处惠州二大核心经济圈惠城区与淡水区的联系纽带——惠南大道旁，随着城市建设的步伐加速，南部新城作为未来惠州发展的核心区域，未来商业旅游前景巨大，三联公司选择此时启动本项目，不但是积极响应中央政府以投资拉动经济的宏观方针政策，更配合了惠州市委、市政府全面开发南部新城的城市发展战略规划。三联公司通过长达一年的前期调研与分析，结合惠州市的城市特点与区域优势，决定本项目综合定位为以儿童文化、游乐为主题的复合旅游型产业基地，并以特殊的建筑造型与风格，其建成后不但将成为惠州的地标性物业、核心的人文景观，更是一个全新产业的创意聚集基地。 本项目作为儿童文化产业综合培育与服务基地，仅为儿童成长乐园综合旅游文化项目的一部分，三联拟以高起点的规划设想，在三栋镇打造一个集户外主题乐园、儿童成长体验基地、配套综合服务商贸的大型旅游文化产业园区，锻造一个具有国际先驱文化理念、融山水景观于一体的儿童文化之都。 1.1.2 投资商、开发商、运营商与品牌文化传播公司 本项目投资商为惠州市三联实业有限公司，三联实业成立于1994年，经过十余年的发展，从制造型企业逐步成长为一个综合性的实业公司，现以投资为主体，下辖多家分支企业，并拥有固定资产过亿元。公司以慈善为己任，以奉献社会，造福众生为理念，在十余年的发展历程中，不但为惠州的经济发展与城市建设作出有益的贡献，更为惠州的慈善事业上添砖加瓦，三联实业以投资本项目作起点,以为中国儿童提供智慧的成长体验的教育基地为企业责任，打造复合型儿童文化产业链，带动区域经济发展为方向，驱动产业健康良性发展。 本项目开发商为惠州市三联金洲置业有限公司，作为三联实业旗下核心企业。三联置业将继承公司一贯的诚信经营原则，秉承打造核心产业发展基地的中心思想,顺应惠州城市发展需要，以对城市未来高度负责的态度，组织好人力物力，精心策划，严谨施工，将《三联·金洲号》建成惠州的地标物业，崭新的旅游名片，必将取得良好的社会效益与经济效益。 三联旗下将成立全新的运营管理公司,以打造产业集群为目标,以《三联·金洲号》为启动的载体，汇聚行业精英人才，塑造全新经营管理模式，以立足产业培育、综合运营的思路，着眼中国儿童的成长教育，并对配套服务设施进行配置管理，以商业化的运营方式壮大健全儿童文化主题产业链,形成完整产业模块。 三联旗下文化传播有限公司，以倡导、传播儿童成长理念，塑造金洲成长乐园品牌为责任，致力于儿童文化产业创意、组织、执行、引导，定位于中国儿童文化产业化理论执行者身份，引导社会关注儿童需求，树立儿童正确健康成长价值，以《三联·金洲号》为平台，探索儿童成长教育新思路，以期拉动儿童成长教育新思维。同时投资于文化影视项目开发经营、动漫制作，是龙头文化产业项目经营者。 公司现有员工100余人，其中具有高级职称以上职工5人，中级以上职称11人，大专及本科以上学历员工达95%以上。公司无论从人力上与物力上，都已具备开发本项目的基础条件。 1.1.3 项目投资、建设规模和内容 (1)基础设施建设 项目基础设施用地面积约为57500m2，容积率为5.03，预计开发总建筑面积为m2，其中商业性质儿童游乐场建筑面积约m2；酒店公寓建筑面积m2。地下车库（未计容积率）建筑面积约55000m2，,架空层约5000㎡，建筑覆盖率为46.73%，车位约2000个。项目整体造型初步规划为大型邮轮式，拟建一层地下室，五层裙楼作为产业发展基地，十三层酒店及服务公寓，项目基础设施建设总投资约人民币万元。 （2）文化创意产业投资估算 三联文化传播公司的国内首部高清动漫电影以及104集高清动漫连续剧，总投资预计12000万元，拟通过公开发行、播放，贴片广告等形式收回投资，其定位一定程度上契合本旅游与文化产业基地，上片中隐性宣传本项目。并通过其形象特色衍生产业链获得更大的收益。 （3）少儿成长乐园旅游项目投资 由成长乐园管理公司部分自营投资、部分招商进行，汇集中西优秀儿童游乐、教育概念，预期自营游乐项目投资费用约5600万元。 项目整体