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对我国中小城镇房地产开发的思考及对策 res and thinking, hope to promote small and medium-sized town construction of great significance. 　　Key words: small and medium-sized towns; Real estate development; Problems and countermeasures 　　中图分类号：[F235.91]文献标识码：A 文章编号： 　　 中小城镇是农村经济文化的中心,是联结城乡经济的纽带和城乡结合部的纽带,发展中小城镇具有极其重要的意义.尤其是十六大提出全面建设小康社会的宏伟目标,中小城镇的战略地位将更加重要,大力发展中小城镇建设将是我国未来发展的重大战略之一,发展中小城镇建设必须依靠中小城镇房地产业的发展,它们之间是相互促进、相互发展的.中国中小城镇房地产业的发展将具有重大的现实意义和历史意义 　　一、 当前中小城镇房地产开发存在的问题和不足 　　 由于我国的房地产行业首先在大中城市发展起来，中小城镇房地产开发一直受到政府和实业界的双重忽视。现在随着城市房地产行业的蓬勃发展，中小城镇的房地产开发也开始得到各级政府的重视和支持。但由于中小城镇的房地产开发起步较晚、时间不长，政府部门的政策制定和管理方式以及开发商的主客观行为在具体的开发实践中或多或少地存在着一些认识上的误区，导致了重数量轻质量、重建设轻管理、重开发轻配套、重观感轻人文的现象不断发生，直接影响了中小城镇的人居环境和投资环境建设。这些问题既有机制的原因，也有观念的原因，主要表现在以下几个方面： 　　土地利用规划滞后于城镇规划。 　　 根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，城镇规划应与土地利用规划相衔接。但在实际的操作过程中，土地利用规划往往滞后于城镇规划。我国土地资源有限，每年因城镇发展而使耕地大量减少，城乡争地现象日趋突出，城镇化过程中城市建设用地也因此受到很多限制。由于中小城镇的发展主要是以外延为主，地方官员的意志往往盖过专业分析，致使城镇规划的编制不够科学。另外很多城镇规划缺乏预见性和超前性，使得中小城镇发展的空间受到限制，特别是土地利用不合理导致中心区规模偏小，造成城镇集聚功能难以发挥，基础设施难以形成规模效益而显得成本过高。同时有些城镇规划方案变动频繁，缺乏规划严肃性，导致了城镇开发建设的杂乱无序，也破坏了城镇的原有生态。 　　建筑形态缺乏地方特色，建筑环境没有因地创新。 　　 当前很多中小城镇房地产开发采用的几乎都是外延扩展的模式，布局松散、占地面积大、建筑密度低，以多层公寓和低层联排住宅为主。雷同的规划布局和千篇一律的建筑形态使建筑失去了地方特色和个性，反映不出当地的地域特征、民俗民风、人文传统以及历史积淀。同时很多中小城镇在营造环境时没有因地制宜地挖掘本地的优势和特长，也没有积极地设计创新，而是采用生搬硬套的拿来主义手法来处理环境建设，往往事与愿违，有时甚至对城镇的原有肌理造成了破坏。另外，很多中小城镇房地产开发的投资主体规模较小、资金实力较弱，没有意愿也没有能力建设高品位的项目；一些中小城镇也缺乏高端项目的销售对象。资金投入的不足一定程度上制约了建筑形态和建筑环境的创新。 　　配套设施不完善，人文管理未到位。 　　 首先城镇行政管理还没有完全适应城市化的现实需求，也没有完全树立按城市的要求来加强基础配套设施建设的观念。其次物业管理没有到位。很多中小城镇的房地产开发规模小，居民数量少，同时居民的经济承受能力偏弱，造成物业管理难以协调，物业管理企业运转艰难，严重影响了服务的质量和设施的更新。另外居民的素质参差不齐，收入和生活水平差距很大，对社区建设认识不一，造成社区文化、社区环境、社区管理缺失，不利于社区凝聚力和归属感的形成。 　　管理政策不完善，配套改革未深入。 　　 我国关于中小城镇建设的法律制度建设还未完全适应经济的发展，特别是在土地供给上缺乏相应的法律和法规，导致市场机制不健全、市场主体行为不规范、市场信息不透明。中小城镇房地产统一市场体系没有完全形成，缺乏灵敏的价格机制，造成人为因素影响大，房地产交易和价格都不太规范。而且城乡二元结构特别是户籍、劳动就业和社会福利等政策限制了农村剩余劳动力向中小城镇的转移，使得中小城镇房地产商品的消费受到一定的限制。另外农村宅基地一般是无偿或低价取得的集体土地，而中小城镇居住用地一般是通过出让方式取得的国有土地，两者成本差距巨大，经济上的不平衡影响了农民购房的积极性，使得中小城镇房地产的发展缺乏后劲，一定程度上造成住宅的有效需求不足。 　　二、解决的对策及思考 　　 1、科学编制发展规划,严格按规划开发,先规划后建设。