新江湾城D1地块产品定位.docVIP

沪绿专题纪[2007]**号 新江湾城D1项目产品定位专题会议纪要 2007年12月6日晚18:00－22:20，在上海绿城会所多功能厅召开了新江湾城D1项目产品定位的专题会议。总经理夏松华，副总经理姚猛，工程部凌云、施春红、邵湘宇，前期部查玉峰、史严华、周杰，销售部施晓明、陈淑芳、吕静、汪起、余颖琦、周静、马昀、蒋祎臣、林艳，综管部张纯、文颖、张瑶，共20人参加了会议。会议由总经理夏松华主持。 会上，首先由文颖汇报了《目标客户调查报告》、《上海市70/90项目调查报告》和《上海市酒店式公寓市场调查报告》的结论性内容，随后与会人员讨论并确定了新江湾城D1项目的产品初步定位。会议纪要如下： 专项调查报告结论 目标客户调查 目标客户调查的初步结论为： （1）目标客户层次较高，拥有较高学历和职务，家庭月收入水平较高； （2）目标客户目前居住条件比较舒适，大部分拥有私家车； （3）改善居住型需求为主； （4）上海市市民对新江湾城的认知程度还比较低。 会上，所有参与客户问卷调查的人员均详细汇报了调查的过程，与会人员讨论后认为客户调查报告中数据来源和调查结论较为准确，基本能反映实际情况，但也存在覆盖面不广、随机性不强的问题。夏总指出，除调查中已涵盖的客户，还必须挖掘其它区域、其它行业中存在的客户资源，尤其是要预判两年后项目所处区域的发展所造成的客群变化。 上海市70/90项目调查 70/90项目调查一共涵盖了61个项目，大多位于外环外，其中已动工或已确定规划方案的项目共11个，仅华润橡树湾和保利家园2个项目通过“二拼一”的变通手法解决70/90政策限制。 夏总指出，新江湾城D1项目将会遇到突破限高的问题，要了解橡树湾项目停工的原因和超限高的具体情况，并请前期部提前做好相关准备工作。项目调查过程中要确保内容详细准确，例如在调查保利家园“联排”别墅时，要了解其具体建筑形态。 夏总还强调，要关注今后两年中上海市70/90项目的供应量及动向，特别是外环内和杨浦区上市的70/90项目；还要了解其解决70/90政策限制的方法，为新江湾城D1项目提供参考和借鉴。 上海市酒店式公寓市场调查 夏总指出，酒店式公寓的经营模式将对规划设计产生较大的影响，要加快研究新江湾城D1项目中酒店式公寓的经营模式。工程部设计人员和策划人员要继续深化服务设施和服务内容，提供会所各服务设施的规模、面积数据，并与设计院沟通其可行性；同时要重点把绿城园区服务体系作为必设项目，进行重点考量。 会所必设服务设施：健身房（含桑拿），室内恒温游泳池，商务中心，儿童娱乐室，网球场，咖啡吧（含简餐），棋牌室，SPA/按摩，便利店。 会所可选服务设施：阅览室，乒乓球室，桌球房。 必设服务项目：24小时服务专线，房间清洁，洗衣服务，送餐，租车叫车服务，商务服务，儿童看护，代缴各项费用，引入绿城园区服务体系（医疗保健等）。 可选服务项目：代订报刊杂志，家居维修及保养，洗车服务，邮递服务，代客租赁。 新江湾城D1项目产品定位讨论 项目基本定位 夏总指出，营造高品质房产品是集团的基本路线，同时高端产品能更好的抵御市场风险，新江湾城D1项目周边的大环境良好，拥有便捷的交通条件，我们应将其营造成为一个舒适、豪华的高品质公寓社区。 房型配比 根据前述调查结论，结合项目定位，与会人员经充分讨论，确定了新江湾城D1项目的房型配比。其原则为：以三房为主力户型，户型设计较舒适，通过“二拼一”方式解决70/90政策限制。具体房型配比如下表： 户型 户型面积（平方米） 面积比例 备注 一房 50-70 3% 　 酒店式公寓一房 80-90 7% 　 二房 130－140 15% 二拼一 三房 150－170 45% 二拼一 四房 190－250 22% 　 五房或少量复式 250－400 8% 　 合计 100.00% 　 1