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扫除房地产业三大雷区 　　房价越涨越高，从2004年开始的房地产宏观调控一败再败，以至于在今年的“两会”上，房地产行业“享受”到与金融、资本、三农等问题同样的高规格“待遇”――国务院总理温家宝以较大的篇幅专门论述了这一具体微观行业。 　　现在，房地产业已经成为中国政府、民众、经济与民生绕不过去的地雷阵，如何走过雷区，考验着政府的智慧与中国经济各方面主体的平衡能力。如果说以往的调控政策出师不利，那是因为各方面并不想真正扫雷，而是小心翼翼地绕道而行――尽量不破坏房地产业业已形成的既定利益格局。而在3年之后，在民意哓哓与经济过热威胁的威逼之下，绕道而行已经此路不通，有关部门只能直面而上。 　　中国的房地产业需要排雷兵吗？需要。这些人必须有董存瑞这样的自我牺牲精神，并非指牺牲肉体，而是指在利益之间作出明智的取舍。 　　 　　扫除捞快钱的短视理念 　　 　　我国房地产市场难题运行到现在，是经济机会主义集中爆发的结果。作为“伴随着高度投机的不安全经济活动”，房地产业越来越成为各方不能承受之重，一个长期的痛苦源于错误的投机的政策。纵观我国房地产业的发展，从头至尾都充斥着浓厚的投机色彩――政府带头，开发商助威，投资者跟进，终至愈演愈烈不可收拾。 　　圈地自肥的土地政策是政府最重要的投机表现。 　　1998年7月3日，中国房地产发展史上一个重要的日子。这一天，国务院颁布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这份通称为“23号文”的不长的文件，使得中国人告别福利化分房体制，打开了房地产市场之门。 　　投机的潘多拉之盒也就此打开。打开之时，政策制定者制订了许多约束条件，那就是，尽量满足大多数民众的住房需求，使70%~80%的普通民众都可以住上经济适用房。但没有监督的自我契约其实是跟魔鬼订下的契约，很难实行。 　　在住房市场化改革之初，有关部门照顾到市场大多数人的利益，主要目标是“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。同时，它还对房改的基本原则定了调，这就是“坚持在国家统一政策目标指导下，地方分别决策，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持‘新房新制度、 老房老办法’”。 　　可见，中国房地产市场发轫之初，是设想建成由政府行政控制的典型的福利市场化政策，让多数居民通过经济适用房过上有尊严的生活。当时建设部的保守估计是，在整个住房供应体系中，70%~80％的居民住房应该是经济适用住房，最低收入者和高收入者则分别为10％上下。 　　23号文件对经济适用住房的价格和利润进行了严格的控制，规定“新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定”，“利润控制在3％以下”，“取消各种不合理收费，特别是降低征地和拆迁补偿费，切实降低经济适用住房建设成本。” 　　很显然，要做到多数人靠经济适用房保障居住权这一点，必须做到政府在土地、税收等政策上让利于民，并且严格对地方与开发商的利润与利益监管。 　　但现实并不如人所愿。房地产市场化在改进城市居民生活质量的同时，也让我们认清楚了几条简单的规律。第一，政府已成为市场博弈的重要主体，不会与收益为敌；第二，权钱交易的坏市场经济模式具有极强的自我复制功能；第三，一个不充分竞争的市场与贫富收入差距过大的社会不会自动形成均衡价格与健康的梯度消费。 　　房地产市场化收获的最大“果实”是地方政府严重的土地财政依赖症。房地产市场化刚好与我国国企、社会保障转型等时期相吻合，地方政府在1994年分税制后财政增长手段匮乏，土地财政适时出现，成为拉动地方经济的重要杠杆。这不是一种蓄谋，当时有许多提案都建议以土地收益解决转轨成本，被认为是一条化解转轨难题的捷径。事实上，从上世纪80年代深圳首次协议拍卖土地开始，就形成了一条相对成熟的、以土地支付改革成本、获取巨额灰色收益的路径。 　　其中的奥秘很简单，就是地方政府在土地公有的名义下以低成本甚至零成本获取土地之后转手出让，在一级市场赚取高额土地差价。当然，在这一过程中，地方政府也会同样以低成本的方式招商引资，划拨土地解决地方国企的改制成本，获得GDP的高增长，结果正如现实所显示的，失地农民与高房价的承担者为GDP作出了隐性的巨大牺牲，在这一过程中，中产阶层的大规模生成被堵死，财富进行了新一轮分配。 　　国务院发展研究中心组织长期研究中国土地问题的专家组成“中国土地政策改革课题组”，从2003年开始经过两年多的田野调查，结论是土地财政成为全国范围的地方财政主要来源。在东部一些发达县、市，由建筑业和房地产业创造的税收是地方税收中增幅最大的两大产业，增幅高达50%至100%。这两项税收占到地方税收的37%以上。西部地区政府也选择了城市扩张，从建筑业和房地产业的