消除时房地产新政误解.docVIP

消除时房地产新政的误解 　　2010年以来，为遏制房价过快上涨，中央和地方政府密集出台了一系列的调控政策，北京、上海等一线城市房价有上涨的势头，成交量出现了明显下降，房地产新政对市场的作用开始显现。这些政策在得到社会各界普遍认同的同时，也引发了一些争议。准确把握中央房地产新政的精神实质，尽快化解一些社会误解，对于科学把握政策执行的原则、力度和节奏，及时发现市场的新变化、新问题，并采取有效的应对措施至关重要。 　　 　　误解一：收紧房地产信贷的目的就是为了打压房地产市场 　　 　　从历史经验和市场表现来看，对房价和成交量影响最直接最有效的无疑是房地产信贷政策。 　　新政会不会导致房价的快速下跌和成交量的迅速萎缩?有人形容当前的房地产信贷政策对房市是釜底抽薪，因而怀疑新政能执行多久。何况在银行系统激励约束考核方式不变的情况下，信贷员为了奖金、商业银行为了利润，会不会在政策“风头”过后，继续和购房人合谋，与监管部门玩“猫捉老鼠”的游戏。另一种观点，则相信“认房不认贷”的做法会伤害自住型和改善型住房需求，因信贷政策的大起大落造成的房价下跌和还贷成本快速增加，可能会导致这一部分购房人的巨大利益损失，或将不堪重负。这些年来，我们的房地产政策似乎总是在信贷、税收、市场监管这三个方面，在“松”和“紧”之间来回拉抽屉。 　　我们认为：1房贷新政的主要目的并不是要打压房市，而是金融系统完善内控、提高资产质量、化解金融风险的必然要求和自动出击。年初，中央初步安排2010年新增信贷将控制在7，5万亿元左右，同比2009年将下降25％。中央明确要调整信贷结构，引导更多资金进入实体经济，进入消费领域，进入战略性新兴产业。按照这一逻辑推断，全年房地产信贷资金总量至少会同比下降25％以上，假定房价不降，商品房销售成交量也会下降25％以上，房地产市场出现一定幅度的震荡在所难免。因此金融机构必须未雨绸缪做好准备，而提高首付比例、实行差别化利率、停止对第三套以上购房的贷款，正是要防范市场波动带来的系统性金融风险，提高银行的资产质量。同时也要看到，收紧房贷对遏制房价上涨的确会起到重要的作用，但我们现行的信贷政策在一定程度上对房市是助涨助跌的，研究构建长期稳定的房价形成机制的金融支撑政策体系才是稳定房地产金融的根本。 　　2、实行严厉的房地产信贷政策，是顺应国际金融市场动荡的需要，同时也是为人民币升值做好必要的准备。当前世界经济摆脱危机走向复苏尚不明确，美、欧等国为转嫁自身矛盾，始终要求人民币大幅升值，为防止通货膨胀还可能采取加息等手段，这就必然对我国的货币政策产生直接的影响。因此，在继续采取适度宽松的货币政策的同时，实行严厉的房地产信贷政策，控制信贷推高房价和资产泡沫，实际上可以缓解加息的压力，并为人民币升值预期引发大量外资流入房地产市场搭建一道防火墙。 　　 　　误解二：政府采取部分行政措施是对市场经济的不当干预 　　 　　本轮房地产新政的一个突出特点是实施了_一系列严厉的行政手段，比如住建部要求开发商必须一次公布所有房源、并明码标出每套房的价格，北京市还采取了限制居民购买商品房套数等做法，江西等地强制要求公布开发成本，等等。这些做法引起了广泛争议，有学者认为这是政府行为对市场经济的不当干预，他们认为在社会主义市场经济体制下，应该让市场去调节住房的供给与需求，政府无权进行干预，即使干预，短期可能会有政策效应，长期只会让市场环境和价值体系更加混乱。 　　在市场经济条件下，由于不动产的不可移动性和住房作为商品的双重特性――既是必需品同时又是投资品，住房市场从来就是一个区域性特征明显的市场，也是一个不可能完全自由竞争的市场，因此，保证住房市场的公平正义是政府的天职。政府必须对住房市场失灵进行必要的干预，我们认为： 　　1、在危机时期采取一定的行政措施是必要的也是必需的。当前我国房地产市场已经到了失控的边缘，抑制房价过快上涨必须采取釜底抽薪的做法，出手要快，出拳要重，措施要准，工作要实。政府必须对交易中的信息不对称进行干预，对市场局部垄断进行干预，对开发商的行为进行限制，以维护市场公平交易。但过多的行政行为也会给地方官员在执行中太多的自由裁量权，其结果可能是特殊利益集团受益，加剧社会不公，甚至滋生腐败。因此，必须科学界定行政措施的原则和边界，坚持依法行政，确保权力在阳光下运行。 　　2、长期而言，要把握好短期行政行为和长期发挥市场机制的基础作用的关系，及早实现短期目标向长期任务的衔接和过渡。房地产决策不能只停留在“应对危机”的思维定式上，不能过度强调政策的短期市场效应和决策效率，而忽视长期的政策连续性、稳定性和公平性。要视市场变化把握好政策调整的时机、力度和节奏，逐步消除部门政策的色彩，加强全局统筹，逐步完善根本性的制度体系。短期的行政性手