宏观政策对郑州市影响分析.pptVIP

* 2010年宏观政策研判 站在历史看未来——2010年出台的一系列针对房地产的调控政策，对后市房地产发展将产生怎样的影响？这些政策与前期一系列措施相结合，对市场将造成什么样的影响？ 宏观背景分析 新政出台直接诱因 2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，环比上涨1.1%，市场无视政策调控，房价呈现持续上涨态势； “两会”刚召开，地王再现，高价地从一线城市向二三线城市蔓延，房价上涨预期加剧，与今年房地产政策调控的稳定市场预期目标背道而驰； 去年房地产市场销售强力回暖，开发放缓，导致今年上半年供应持续偏紧，而累积的刚性需求旺盛，支撑房价持续向上攀升； 5月前后是楼市传统的销售旺季，在目前这样的供需状况和市场预期下，容易引起房价再次飙升，增加调控的难度。 房地产市场表现---全国房价持续高位运行 2010年3月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，达到了近年来新高，自09年3月以来房价一直高位运行。 09年70大中城市房价涨幅走势 08年以来全国房价走势 房地产市场表现---一线城市三月同期比平均涨55％ 房地产市场表现---土地溢价猛增，地王层出不穷 房地产市场表现---政府的“两面性” 政府在面对楼市房价上涨过快中表现出来的“隔靴搔痒”和对楼市低迷所表现出来的“关怀有加”足以显示出政府在出台楼市政策中的两面性。 温总理从2004年起不断开始强调调控楼，目前依然是。楼市对于政策的反应最为直接的时期为08年4月与09年3月，从房地产政策的变化可明显看出：楼市的政策拐点也是房价的拐点。 调控新政解析 宏观政策特点：“限”字当头，“控”字为重 限信贷：2010 年将执行严格的房地产信贷政策 限房贷：首套房利率收紧，二套房政策逼紧，三套房禁止贷款 限按揭：二套房首付按揭比例不低于50% 限预售：广西开始试点取消新商品房预售制度，或将全国推行 限返点：中银协发文叫停银行向房产中介提供房贷返点费用 限囤地：国家严打囤地炒地，多处闲置土地被强制 限囤地：国家严打囤地炒地，多处闲置土地被强制收回 限融资：证监会表示加强对房地产企业融资的监管 宏观政策---信贷政策 取消认购等变相预售方式；透明交易打击捂盘 政策九：2010年4月20日1、今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。 2、房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及 每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。 打击扼杀炒房投资族 政策八：2010年4月17日国务院发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 4-15新政出台 政策七：2010年4月14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90 平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。 国十一条初步控制 政策六：国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,出台11条措施，要求对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。 政策五：2009年12月14日，国务院常务工作会议发布了“国四条”，其中第二条为“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。” 住房公积金贷款政策 政策四：2009年10月16日，住建部等七部委联合发出《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》. 政策三：2009年6月19日，中国银行业监督管理委员会发布了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的 通知》，要求加强信贷管理，切实防范按揭贷款风险，促进按揭贷款业务健康有序发展。 开发项目最低资金本比例30% 政策二：2009年5月27日，国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。 七折房贷已悄然取消 政策一：2009年1月3日,四大国有银行宣布,原则上都可以申请七折优惠利率 1、购买首套自住房且套型建筑面积在90平方以上的，贷款首付比例不得低于30%；2、贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍