立水桥项目初步发展思路0407.ppt

目录 * 招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司 立水桥项目初步发展思路 2008年4月 1 2 3 4 区域环境分析 项目概况 商业初步定位 S.W.O.T分析 5 附录 项目概况 本案 立汤路 立水桥 北苑路 安立路 清河 G地块 可视性 本案 N 本项目具备局部可视性，但就项目地块位置 而言，针对其所在区域不具备良好展示性 1 2 3 4 区域环境分析 项目概况 商业初步定位 S.W.O.T分析 5 附录 交通环境 居住环境 商业环境 区域环境分析 本案 道路交通（南—北） 1 安立路 南向北方向由安立路与清河路交叉口右转环入清河路后直行进入地块南侧。 1 北苑路 清河路 南向北方向由立汤路左转驶入东小口路，左转直行进入地块东侧。 2 2 2 东小口路 现状路 龙德广场 立汤路 1 G地块 本案 立汤路 现状路 1 1 3 安立路 北向南方向由安立路右转驶入清河路，直行进入地块南侧 1 道路交通（北—南） 北向南方向由安立路右转驶入现状路，左转后进入地块东侧 3 2 清河路 东小口路 龙德广场 北向南方向由立汤路右转驶入东小口路，左转直行进入地块东侧。 2 G地块 本案 道路交通（东—西） 1 东向西方向由清河路直行进入地块南侧 1 清河路 G地块 本案 道路交通（西—东） 现状路 安立路 1 2 西向东方向由清河路直接进入地块南侧 1 西小口路 西向东方向由西小口路右转进入地块南侧 2 G地块 本案 D D 地铁5号线立水桥站 地铁13号线立水桥站 B 公交立水桥站985、850、426、479 立水桥地铁出站沿清河路步行2公里抵达地块南侧 公交车抵达立水桥站沿清河路步行2公里抵达地块南侧 公共交通 B B D 规划公交车站 G地块 交通环境 居住环境 商业环境 区域环境分析 住宅分布 本案 世茂奥临花园 龙翔嘉园 万达大湖公馆 佳运园 嘉诚花园 明天第一城 顶秀青溪 G地块 交通环境 居住环境 商业环境 区域环境分析 商业环境 亚奥商圈 本案 北苑组团 清河组团 回龙观组团 立水桥商圈 2公里 3.5公里 3.5公里 3公里 7公里 概况分析 立水桥商圈以龙德广场为核心，业态丰富，配套齐全，辐射范围广。 回龙观组团、清河组团、北苑组团各商圈主要以满足人们日常生活需要的商 业配套为主。 奥林匹克公园2008年后将兴建24万平米商业广场，对亚奥商圈区域内商业有 着巨大的提升。 1 2 3 4 区域环境分析 项目概况 商业初步定位 S.W.O.T分析 5 附录 W O T S 周边城中村影响项目形象 区域商业供应量大，竞争激烈 政策的不确定性影响 区域发展迅速，大环境日渐成熟 居住类物业规划，潜在消费支撑 E地块规划公交车站，人流汇集作用 发展商实力雄厚 SWOT分析 G地块商业 项目交通不便 G地块狭长高压电塔穿过，不利于规划 周边商业氛围缺乏 缺乏与龙德商业集群的竞争力 受清河阻隔 借奥运契机，区域环境继续改善 周边人群消费需求多元化 人口增多，需求增加 道路交通设施的完善 清河水系景观的商业利用 1 2 3 4 区域环境分析 项目概况 商业初步定位 S.W.O.T分析 5 附录 商业模式 商业模式 商 业 公 寓 商业定位 本项目商业初步定位为： 社区生活配套商业 商业功能 餐饮 购物 服务 休闲 功能定位 商业业态 银行 干洗店 书店 超市 餐饮 美容美发 休闲咖啡 服务 包括洗衣、家政服务、药店、冲印店、花店、西点房、烟酒、食杂店等 便利店 辐射范围 核心商圈 次级商圈 G 地 块 核心商圈辐射半径： 约1公里 次级商圈辐射半径： 约1－2公里 商业规划 1 立足销售 2 适合于定位 3 满足业态需求 4 规避周边项目竞争 5 实现收益最大化 商业街效果示意 综合以上因素，建议本项目商业部分的建筑形式为商业街。 规划示意 商业街 公 寓 G地块总建筑面积58800平米 商业街 公 寓 主题景观带 商 业 街 商 业 街 商业街规划示意 景观元素展示 雕塑小品 地面铺装 座椅 雕塑小品 绿化带 沿河景观 公寓+独体商业 F地块总建筑面积19880平米 规划示意 商业 公寓 商业开发周期 项目销售 交付使用 2009 2010 2011 商品房交付 人口增加 市场研究 产品定位 2008 规划设计 产品研究 环境改善 交通改善 销售完成