新聚仁烟台牟平项目最终稿2011年.pptVIP

在售未来供应 市场去化情况 客户访谈———（王先生，30岁左右；莱山工作的工薪阶层） 购买目的 准备结婚安家； 购买需求、原则 需要2室的户型，最好能有到莱山的交通车，这样上下班方便； 购买楼层选择 喜欢小高层类型，只要价格合适，想选8、9层的楼层； 购买目的及价格需求 价格较低、总价在20万左右的两室，能满足目前需要； 客户访谈————（当地的生意人） 购买目的 居住需要； 购买需求、原则 环境好一些，交通便利，最好在工作场所不远的地方； 购买楼层选择 楼层无所谓，但户型要采光、通透性好； 购买面积及价格需求 区域内3000多一点，不要太高，面积不需太大，110㎡三房一家三口居住够用就行，附近能有学校更好； 产品平台——立面 产品平台——总规 云海香都 康泰苑 安德利花园 杰作欧洲城 以兵营式排布为主 以简约现代风格为主，同质化严重，初级市场表现。 崇文花园 康泰苑 杰座 云海香都 现代简约风格 纯涂料 现代简约风格 纯涂料 现代简约风格 纯涂料 现代简约风格 面砖+涂料 产品平台——户型 114㎡ 91㎡ 77㎡ 85㎡ 面积 特征 户型 图示 项目名称 海伦堡国际城 中央公园 崇文花园 东方御景 2房1厅 2房1厅 3房2厅 3房2厅 暗卫 舒适度、附加值低 客餐厅通风采光差 暗卫，功能间拥挤 舒适度差 暗厅、各功能间拥挤 舒适度差，附加值低 暗卫设计，舒适性较差，功能空间排布不合理，缺少附加值。 THE END 新聚仁机构 2010.04 目录 PART1——项目市场定位 城市背景理解 区位背景理解 市场分析 客源分析 项目市场定位 PART2——项目产品建议 城市背景——支柱产业（现代制造业） 富士康：1988年在烟台成立；05年7月在烟台开发区建立占地1.2平方公里，拥有18000名工作人员；09年实现产值1000亿、出口105亿美元 ； 通用汽车：03年5月通用于烟台投资23.45亿元的烟台生产基地——上海通用东岳汽车有限公司正式实现量产，年产10万辆； 大宇造船：烟台大宇海洋造船厂成立于2005年，占地100万平方米，2008年销售额突破20亿元，实现利税1.9亿； 百年沿海工业城市，现代制造业发达； 产业群中的中高层职工已成为城市购房重要组成人群。 2009年，第一产业实现增加值 亿元，产值比例7.7%；第二产业实现增加值 亿元，产值比例60.5%；第三产业实现增加值 亿元，产值比例31.8% 2009年山东重点城市人均可支配收入（元） 2009年山东省重点城市GDP 烟台经济发展名列山东前列，良好经济基础奠定楼市发展空间。 城市背景——GDP 城市背景——经济与房产 经济稳步上升，房地产市场正处于平稳发展期阶段。 房地产预警系统判断——恩格尔系数增速、人均GDP与房地产发展关系 贫困 温饱 小康 富裕 恩格尔系数增长速度 人均GDP 50%-59% 40%-50% 小于30%-40% 大于59% 800-4,000US$ 4000-8,000US$ 8000-20,000US$ 0-800US$ 启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期 2009年GDP达到3728.68亿元，近几年来一直以13%-17%的双位数年增长率; 人均GDP约为$7781，房地产处在平稳发展期； 2009年市恩格尔系数为36%，属于富裕阶段； 0.68 179 2643 652 13746 烟台 城市 辖区 市区 人口密度 （千人/平方公里） 面积 (平方公里) 人口(万) 面积 (平方公里) 人口(万) 石家庄 15848 966 456 240 5.27 南昌 7402 494 180 211 11.7 长沙 11819 646 556 289 5.20 西安 10108 837 268 336 12.5 合肥 7029 486 275 203 7.40 城市背景—人口基数 人口基数低、增长速度缓慢；城市面积大、人口密度低； 封闭型市场表现。 178.91 2006年 180.01 2007年 179.39 2008年 179.24 2009年 0.35% 年均增长 年份 2006年 城市背景——固定资产投资 2005-2009年全市固定资产投资及其增长速度 2005-200