房地产项目操作各环节工作组织及流程（中）.pptVIP

项目操作各环节工作组织及流程阶段性思考（中） 天津融创置地有限公司 2004年12月 目录 第一部分 研展体系工作组织系统思考（p2） 第二部分 开发部前期及配套工作流程（p45） （附：开发部前期及配套工作流程图） 第三部分 项目成本构成及进度计划的制定（p110） （附：项目成本构成表、项目进度计划表） 第四部分 住宅体系营销工作组织系统思考（p127） 第五部分 特色商业地产整体性操作思考（p157） 第六部分 项目工程组织思考（p192） 第三部分项目成本构成及进度计划的制定 目录 一、成本构成 二、进度计划的制定 三、附表 一、成本构成 成本在项目操作的不同阶段所起的作用不同 成本估算：在拿地阶段为项目可行性研究提供判断的依据。 项目计划成本：是项目操作初期制定的，可作为项目操作过程的成本控制依据。 动态成本控制：是项目操作过程中的持续性工作，通过前期、建安、市政及公用配套、销售等各项费用的控制，确保项目及公司利润指标的实现。 二、进度计划的制定 项目计划制定思路 聚焦项目目标，以销售为核心 以设计为源头 合理穿插 附表 项目成本表 项目进度计划表 第四部分住宅体系营销工作组织系统思考 目录 一、营销战略思考 二、制定与执行 一、营销战略思考 （三）团队建设 策划部 销售部 销售资源部 物业前期服务部 住宅经营体系 销售包装组 媒介活动组 客户专务组 产品研究组 保洁组 客服组 管理组 保安组 现场销售组 大客户组 营销推广组 产权备案 银行贷款 帐务管理 合同签署 客户档案管理 执行反馈 组织推动 战略决策 住宅营销体系职能结构 主管营销副总 二、制定与执行 （一）整体营销战略 （二）聚焦高效行动 二、制定与执行 （一）整体营销战略 以城市发展未来带动项目核心价值的体现，脱离大梅江区域本土形象，将城市精神和发展力量巧妙的融合于项目推广中，漳显王者风范，同时以世界级的地段、规划、团队、生活等顶级住区要素建立项目国际化、世界级豪宅品牌垄断价值。 志存高远，以世界、中国、天津三个层级基础，突出项目区域价值、规划价值、体验及情感价值，坚持世界焦点、城市力量、大盘势场、项目远景、国际生活五个高格局点，以城市品牌运营思路指导要素整合操作，并始终贯穿“国际化的品牌体系”主线构建项目核心价值体系。 二、制定与执行 （一）整体营销战略 要考虑高端大盘开发已与城市建设和城市经济形象互动。第一年要做完四年项目基础品牌形象，第二年要最大化的丰富品牌国际化内涵，第三年要实现中国城市的国际化精神象征品牌。第四年筑造不朽的中国豪宅品牌项目第一地位。 2004年深刻理解天津的未来城市进程和规划版图，把握未来大势，通过海逸长洲整体形象价值传播实现一期的销售目标，初步建立海逸长洲项目品牌的生命、灵魂、性格、气质、风度及项目独特的品牌识别和价值系统，提供超附加值的产品和体验，积累大量认同品牌基础的客户和潜在客源。 （海逸长洲一期2004年度营销节奏划分） 04年1月6日 5月15日 11月29日 8月22日 9月25日 第二阶段内部认购期 第三阶段公开强销期 第四阶段 封盘经营期 第五阶段形象回归期 （开盘） 2004年底 （封盘） 第一阶段 酝酿引导期 营销阶段 整合传播 推盘控制 现场展示 销售执行 公关活动 客户渠道 海涵计划及第一个目标海逸长洲 海逸长洲核心价值呈现和一期公开 国际客层和开盘热销 世界级地段和国际化住区氛围 世界级群岛富人区和国际大舞台 价格控制,聚焦重点和节点,集中放量 认购咨询,交纳诚意金,确定房号 接受咨询,积累客户,传递动态 低开高走,分楼推出,价格杠杆 逐个突破,价格平衡,收尾清盘 外展持续, 示范区开放,体验和信心 3月27日开始外卖场展示,客户体验 国际化活动,呈现未来生活氛围 实楼样板开放,工程物业配合 现场活动,提升国际住区氛围 队伍建立,全面培训,服务水平, 分组执行,内部竞争,考核机制 转化客户,专业服务,口碑传播 聚焦重点,自我提高,完善服务 经验反思,接受咨询,积累二期客户 5月15日内部认购会,极大反响 4月17日产品推介,市场关注 9月18日国际花卉展,呈现生活氛围 9月25驻华大使活动,体验尊贵 小型现场活动,促进客户传播 30万问卷调查,高端客户联谊 物业置业连动,组织系列客户活动 现场活动,口碑传播,客户资源放大 节点使用,扩大传播,促进销售 挖掘客户资源,建立良好关系 整合传播 公关活动 客户渠道 推盘控制 营销战略执行 海逸长洲 品牌价值 销售执行 二、制定与执行 （二）聚焦高效行动 现场展示 二、制定与执行 （二）聚焦高效行动 推盘控制 一期推盘控制 第三阶段