房地产开发过程和成本管理工作.docVIP

阶段 主要工作 成本管理的工作 可行性研究阶段 土地状况调研 落实规划条件、规划限制 1、完成项目可研成本调研，形成成本调研报告。报告中应明确项目所在地块的主要收费文件、惯例、常规做法、影响成本的主要风险因素等。 2、跟踪对成本影响较大的因素有无发生重大变化。收集项目所在地收费文件、收费惯例、收费标准、材料价格、供应情况。 现场勘探 勘探内容包括地块的地质、地面及空中障碍物等 了解地块的周边配套情况，未来的规划 了解周边的教育、商业、交通等，以及规划对项目的影响 了解地块的上市方式和价款 可行性研究报告编制 项目筹划 市场调查分析 明确目标 对房地产市场进行调研，对房地产走势进行判断，并及时反馈。 制定研究计划 组织实施计划 调查内容包括供需、开发场地、房地产周期、房地产指数等。 分析和处理信息 测量市场潜量，及时把握市场机会，选择目标市场 提出研究报告 优化和选择开发方案 针对多方案进行投资估算和比较筛选，对推荐方案进行财务评价及风险分析 编制项目可研成本中的工程成本。 编制可行性研究报告 过技术经济论证和优化之后，编制报告初稿，审批完成后，形成正式报告 项目报批与前期工作阶段 土地的获取 投标、摘牌 针对土地招标，需要编制土地投标书，包括商务标和技术标两部分。 对于拍卖和挂牌，需要分析竞争对手和价格敏感度，制定合理战术。 评估土地价格上限，控制土地的获取价格在合理范围内。 签订土地出让合同 交纳政府净收益，契税，交易费 关注相关税费的缴纳政策。 开发项目立项 项目应纳入固定资产投资计划，应根据城市规划、年度建设用地计划和市场需求，经计划管理部门批准立项 将目标成本分解形成合约规划，以控制合同的签订和变更。 招标 进行建设工程勘察工程招标，完成地质勘探。同时，应开展工地围挡及照明工程招标、设计试桩招标、确定文物勘探及基坑普探单位 编制招标范本。 组织经办一类招标及合同审批；指导、监督第二类和地方类招标。 《建设用地规划许可证》 申请定点、领取规划设计条件 审核设计总图，提交土地出让合同、交易费、出让金缴费证明 《国有土地使用证》 持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处，缴纳土地出让金和契税，领取《国有土地使用证》 领取《房地产开发项目手册》 将项目建设实施过程中的主要事项，按规定记入《房地产开发项目手册》，定期送房地产开发主管部门验核。 拆迁安置 拆迁前期工作 确定拆迁范围、拆迁对象、拆迁的实施步骤及时间安排；制定对被拆迁人的补偿、安置设想和计划方案 申请《房屋拆迁许可证》 组织实施拆迁 拆迁人应与被拆迁人签订拆迁协议，以搬迁一间，拆卸一间的原则开展拆迁 项目的设计与报建 项目的定位 市场、客户、产品、价格定位 依照指标提出产品的方案和初步设计建议 经济测算 逐步深化成本测算和利润率分析 深化成本测算，编制目标成本。 项目发展报告 初步安排项目的工期、总体经济指标和各阶段经济指标 根据工期制定工程款支付计划 项目设计 招标选择合适的设计单位 制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准 项目方案结合成测算进行研究讨论 项目方案测算。 项目方案经过专家评审 送规划局审批规划和单体方案 初步设计经过专家评审 初步设计相对于方案设计包含了各个专业的设计和项目的初步设计概算 1、初步设计测算。 2、关注评审意见对成本的影响。 施工图绘制 为施工图设计提供限额。 施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化 施工图预算。 《建设工程规划许可证》 消防支队审核施工图纸 人防施工图审查 缴纳必要的行政事业性收费 关注行政事业性收费的相关政策及缴费标准。 施工图送审 放线 持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线 项目的施工阶段 开工准备 施工单位、监理单位招标 质量监督手续 办理质检委托 办理安全检查委托 环卫、环保等相关手续 申办项目临时、永久路口的报建手续 申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续 办理施工人员暂住手续 《建筑工程施工许可证》 企业如期缴纳行政事业性收费，建设局审核资金是否落实，审查施工企业资质。 施工图会审 组织监理、施工单位一起对图纸会审 会同设计院进行会审，签定会审记录 设计交底 会同设计院进行技术交底，签定交底记录 开工 基础施工 施工放线