广州猎德村诉讼案例.docVIP

○猎德村钉子户诉讼 2007年年底，备受关注的广州猎德“钉子户”案在天河区人民法院宣判判决书下达3日内，4户钉子户需“将涉诉房屋腾空，交付给原告广州市猎德经济发展有限公司”。法院认为，早在2002年，原广州市天河区猎德村民委员会就经批准改制为猎德公司，根据法律规定，农民集体所有的土地由本村村民委员会进行管理。猎德公司也因此有权对猎德村所有的宅基地进行管理。猎德改造方案已经广州市、天河区两级政府批准同意实施，作为涉讼宅基地使用权的原批准用地机关，天河区政府也同意并批准原告收回涉讼宅基地。“因土地与地上建筑物是不可分割的，涉讼宅基地使用权被收回后，被告所建设的地上建筑物亦应一并交回原告。”广州首个引用《物权法》提起上诉的案例法院认为，猎德的“钉子户”影响了村集体利益和其他村民的合法权益；其土地归集体所有，村里有权收回，由于土地上的房子和土地不可分割，房子也应该一并交付拆除；至于补偿，则按村里股东大会通过的补偿方案规定的标准进行补偿。 缘起 10月16日，猎德村开拆。 曾经密密麻麻盖满了“握手楼”的猎德村，迅速成为一片空旷的大工地，村屋几被拆完。然而，残垣断壁中，一栋楼房依然耸立，从高处看去很是显眼。 事情始发于11月，猎德拆迁接近尾声，在东二区的拆迁工地中，一栋楼房矗立在拆迁工地中央。据了解，像这栋房子一样，猎德村共计尚有4户村民未与猎德经济发展有限公司签订拆迁协议，这四户也就成了俗称的“钉子户”。 事实上，在10月底，原本有5户村民拒绝签署拆迁安置协议而被猎德经济发展有限公司（以下简称“村集体”）起诉至天河区人民法院；其后，1户村民在法庭的调解下与村集体达成协议，最后真正成为“钉子户”的共有4名：李应开、李应光、李泽民及卢燕生。 在该案诉讼过程中，村集体要求4“钉子户”立刻清空房屋，迁出。 一审 一审判拆没提怎补偿 “钉子户”不服上诉 2007年11月16日，村集体告4户“钉子户”案开庭。 村集体方面诉称：猎德村的拆迁改造作为广州市政府解决城中村改造的第一步，是为完成广州市作为国际化大都市建造而进行的试点工程，纳入了政府重点工程范围，在整个城市改造中有着举足轻重的作用。 同时，基于市政建设需要，作为新光快速路北延线过江桥梁的猎德大桥将横穿猎德村，直接产生了包括被告使用的房屋在内的大量的拆迁任务。对此，广州市各级政府经过8年的酝酿最终确定了“以政府主导，村为实施主体”的整体改造原则。 村集体分别在2007年5月和7月两次召开股东代表大会，经全体股东代表表决，以98.6%的高得票率最终通过了《拆迁补偿安置方案》。4钉子户以种种理由拒绝签署拆迁补偿协议，拒绝交付房屋，拖慢了整个拆迁过程，侵害了公共利益，也给全体村民造成了损失。 天河区法院审理此案后，判决“钉子户”3日内腾空房屋，交给村集体。“钉子户”皆不服，继续上诉。“钉子户”提出，一审法院的判决光说“要拆”，怎么补偿却没提，“私人房产被没收，难道要屋主睡大街？” 终审 案件存在两大焦点 ●宅基地上房子属谁？ ●按照何种标准补偿？ 该案在广州市中级人民法院二审开庭，村集体和“钉子户”的争议集中在两大方面。 首先是关于房屋的所有权问题。 猎德公司方面认为，宅基地是集体所有，村集体有权收回，房子是建在宅基地之上的，4“钉子户”对宅基地上的房屋没有所有权、只有使用权，现在要收回宅基地，宅基地上的房屋也应一并收回。 “钉子户”李应开则引用《物权法》上诉。据悉，这是《物权法》正式实施后，广州首个引用《物权法》提起上诉的案例。李应开表示，《物权法》规定：“私人对其合法的收入、房屋等不动产和动产享有所有权”，“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏”，房屋属于私人财产，李应开应对此享有无可争辩的物权。 按照相关规定，村集体收回宅基地，必须进行补偿。另一方面的争议则是补偿问题。村集体要求，按照股东大会通过的《补偿安置方案》的标准进行补偿。 但4名钉子户表示，补偿协议属于“霸王条款”。4“钉子户”的情况各不一样：1“钉子户”认为，阳台应该按照回迁面积补偿；1“钉子户”认为，房屋内的水井和天井应给予补偿；1“钉子户”认为，房子的第5层也应该补偿（原方案只补4层）；还有1“钉子户”是冼村村民，他要求按照猎德村的标准补偿。 代理律师则认为，猎德公司拆迁补偿方案的条款是不完善的，将来会产生很大矛盾。每个人的房屋都有特殊性，必须根据具体房屋来具体讨论。 影响集体利益有责服从大局 法院：“钉子户”应配合拆迁 广州市中级人民法院终审此案后，最终确认了三大观点： 房子在土地上应拆除 首先，法院认为，本案涉讼宅基地属猎德村农民集体所有土地，依法由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。猎德公司为实现村民得到实惠、村集体经济得到壮大、改造区域环境面貌得到提升、历史人文景观得到保