英国最大的购物中心MetroCentre购物中心.docVIP

英国MetroCentre(音译美琢)购物中心 英国最大的购物中心不在显赫的大都市，而是座落于一个只有7.8万人口的小城市“盖茨海德市”。基地面积120亩，位于该市的郊区，原本是专门给发电厂倾倒废料的荒地，也无交通动线连接基地，当初这块地的市值鉴价评估不到10万英镑，谁都想不到开发之后竟成了今天欧洲最大的购物中心之一，营业面积168,900m2，年均聚客入店2,400万人次，盖茨海德这个小城市也因而声名大噪。 立地位置/商圈客源覆盖范围 最初，从表面上去评估这块基地，一般都认为没什么价值可言，但就商业地产开发的角度来审视的话，它的战略位置却是大有文章，价值匪浅。它位于泰恩河流域(Tyne River)的心脏地带(见图1)，介于英格兰东北地区最大城市纽卡斯尔(Newcastle)与盖茨海德市之间，过了泰恩河，就进入了纽卡斯尔市，距离约12公里。图1:美琢购物中心之立地位置 此外，该购物中心虽在盖茨海德市的郊区，但以其168,900m2的营业面积属于「超区域型购物中心」，主商圈客源辐射范围可拉至25公里，覆盖了包括盖茨海德市、纽卡斯尔市及周边小城市，开车30分钟内到达基地的人口约150万人，次商圈则放大至25~50公里的范围内，以纽卡斯尔市为核心的12个大小卫星城市都会圈，开车1小时内可到达的人口约250~300万人。 在英国，家庭购物习惯离不开汽车，购物中心和超大型店也多半在郊区开店。问题是，美琢购物中心的基地是块不毛之地，亦无交通动线可言，仅有的是它的商业战略位置，如此而已。很显然地，光有战略位置的优势，竞争力太单薄了，如果缺少四通八达的交通动线，顾客进不来，项目根本就搞不下去，因此，必须靠当地政府改造计划的强力支持，而购物中心的联外交通动线建设，便成了最重要的配套项目。 阶段性开发计划 1981年，英国政府将基地附近的大片土地划为商业开发区，这给了开发商一个绝佳的机遇进行开发，第一，土地价格低，第二，开发法规限制大幅放宽，第三，政府给予多项税率优惠政策，鼓励开发，第四，政府阶段性强化该区的基础建设，特别是联外交通动线网络。换言之，各方面的条件，都符合了开发商在成本上的基本的需求，同时，也解决了联外交通动线网络的最大问题。 从图3、4我们可明显看出，由于基地位于郊区不毛之地，联外交通建设即变得十分关键，首先，环绕着基地的几条道路完工通车，并与主线A1高速公路连上，才开始启动项目，第一期红区和第二期绿区共33,471m2于1986年建成先行开业，紧接着与购物中心衔接的轨道交通与公交大巴转运站于隔年1987年落成，同时，黄区、蓝区、灰区与室内主题乐园，共83,612m2，亦峻工开业，整个项目的开发，完全跟着联外交通网络建设的步调起舞。 附表1：阶段性开发与扩张计划 1984年 环绕基地的几条主要联外道路与A1高速公路连接通车，同年，购物中心正式启动开工。 1986年 购物中心第一期红区23,252m2及第二期绿区10,219m2先后竣工开业。(见分区开发计划) 1987年 第三期黄区、蓝区及灰区竣工开业，营业面积共83,612m2。连接购物中心的公交大巴及轨道交通转运站落成启用。 1988年 黄区扩建完成开业。绿区二楼主题馆Forum开业。主题乐园入驻蓝区开业，为欧洲最大的室内主题乐园。 1989年 黄区二楼主题馆Studio开业。350个车位的大巴停车场落成启用。 1990-94年 A1高速公路往西第一、第二交流道建成通车；A1高速公路往北第三个交流道建成通车；新道路-汉迪公路建成通车。 2002-04年 购物中心的公交大巴及轨道交通转运站改建完成。购物中心红区扩建完成开业。即为现今英国最大的购物中心。 2007-08年 以8,250万英镑收并隔邻的零售公园。2008年4月主题乐园撤场，保龄球馆及电影院扩建取代主题乐园。 随后几年，从1988年到2004年，购物中心陆续扩建，交通网络也不断强化，先后增建了三个高速公路交流道，并新开了一条公路，形成了交通动线四通八达的格局。值得一提的是，该购物中心于2007年收并了隔壁的零售公园，成了英国规模最大的、英格兰东北地区聚客力最强的购物中心。 图5：购物中心外观 区域竞争状况 以纽卡斯尔市为核心的12个卫星城市都会圈，竞争店有数十家，但主要竞争对手则有12家购物中心(见图6)，最强劲的、规模最大的竞争店艾尔登广场(Eldon Square)，位于纽卡斯尔市，营业面积89,000㎡,与美琢购物中心同属ICSC国际购物中心协会所定义的“跨区域型购物中心”，两者相距仅12公里，商圈客源范围重叠严重，互争客源势所难免。 严格来说，这些竞争店规模都不大，多半在20,000~50,000㎡之间，最具规模的艾尔登广场也就89,000㎡，比美琢购物中心要小上将近80,000㎡。在规模上，