XXXX项目可行性研究报告2003年6月.docVIP

XX乐园项目可行性研究报告 一、总 论 1、项目名称：XX乐园 2、项目地址：南召县城南 3、项目运作主体：南阳XX实业有限公司 4、项目地理位置、周围环境与设施： XX乐园位于南召县人民路，南临老龙窝山顶，西抵鸭河旅游路，北邻南召县第二高中，东靠黄洋路，是南召县城规划近期重点发展的生活居住区，周边环境优美，交通便利，未来发展前景较好，规划中的配套设施也较为完善，在此居住生活方便而多彩，是南召县亟待开发建设的黄金地段。 5、项目定位及发展目标： XX乐园的设计定位为南召县城南区域顶级居住生活小区，围绕以人为本，居住区智能化设计，户型为TOWNHOUSE（联排别墅），套型适合中高收入家庭及成功人士。占地100亩（66700平方米），容积率控制在1.2左右（本项目位于南召县城南区域，是县重点开发地段，且本项目为高档别墅区，为吸引该县周边地区乃至南阳市区的中高收入阶层和成功人士来此购房置业，把容积率把握在较小的数值），建筑面积80000平方米，整个建筑群自外向内体现着简约、流畅、清新、通透的设计理念和健康的生活方式，绿化率达60%。项目周期两年。 我公司自成立以来，秉承“追求卓越，尽善尽美”的企业理念，依托政府的优惠政策和社会各界人士的大力支持，公司得到长足发展，在南召县公司将以XX乐园项目为契机，通过XX乐园的开发建设，发展壮大企业实力，提高企业在南召县房地产市场的占有率，进一步树立企业在房地产业界的形象，打造企业在房地产业的品牌，使公司成为南召县最有特色的开发商。 6、运作思路： 公司运作的重点，是努力探索和创造一种适应未来，适应我县，适应公司的发展需要，又能够被我们很好的驾驭和掌握的房地产经营模式。 公司的运作，将始终坚持滚动经营和资本运营相结合的原则，加强和有关部门、建筑商的合作与沟通，将滚动经营和资本运营两者有机地整合，形成互动的“链条”。 滚动经营:就是通过本公司XX乐园的分期建设相互影响,工程的前后相互促进,销售收入的相互推动来促进发展。 资本运营:就是在国家有关政策范围内,凭借公司的实力、信誉、经营业绩,对外进行融资,充分发挥资产的最大作用和功能,为公司的高速发展和天元乐园的顺利建设创造条件。 南召县城特有的资源别墅项目。就目前的实际情况来看，别墅市场中无论从供应量还是市场的接纳程度看，TOWNHOUSE（即联排别墅）都是最好的。究其原因，一方面是联排别墅自身的优势，即住宅功能齐全，并且位于郊区价格相对较低，绿化率高，环境优美；另一方面是因为随着二次置业者在购房人群中所占的比例不断增大，要求改善生活质量的购房消费者日益增多，直接促使别墅的需求量增大。民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥。行政、企事业单位已进入住房货币化分配阶段，正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费房地产市场已形成了二级市场联动的良好局面。从土地供应的角度分析，由于土地数量的相对稳定性和自998年以来房地产市场的高速发展，区土地资源日益减少，土地供应绝对数量必然呈现下降趋势类似本项目开发00亩大规模住宅区域的土地稀缺，TOWNHOUSE（联排别墅），套型适合中高收入家庭及成功人士。整个建筑群自外向内体现着简约、流畅、清新、通透的设计理念和健康的生活方式，绿化率达60%。 2、规划面积： 该项目位于南召县人民 路，南临老龙窝山顶 ，西抵鸭河旅游路，北邻南召县第二高中，东靠黄洋路，占地100亩（66700平方米），呈长方形，土地权属性质为集体所有，容积率控制在1.2左右，项目规划总建筑面积80000平方米。 六、投资与筹措 1、项目投资计划： 2、资金来源： 项目总投资5160万元（土地1.2万元/亩,计120万元；建安费用480元/平方米，计3840万元；建设规费30元/平方米，计240万元；区内配套设施及绿化100元/平方米，计800万元；设计、监理费用70万元；管理费用、财务费用、销售及广告费用90万元），其中自筹2100万元，融资3060万元。 七、效益分析 1、全部项目 2、盈利能力分析 项目计划营业收入5600万元, 应缴税款约314.7万元, 预计可获利润 125.3万元。 3、清偿能力分析 本项目投入资金40%的自筹，其余的借贷。通过效益测算及市场分析，资金回收期应在3年左右，清偿能力完全可以达到100%。 八、风险分析 1、风险因素 （1）政策风险。国家最近在土地和房地产上出台了许多新的政策以防止房地产过热.中国人民银行下达了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》等，不排除国家还有新的政策出台的可能。这些都将对项目开发产生很大的影响，而国家在土地方面政策的变化，也会给地价带来相当大的影响。 （2）管理风险。本项目是公司首次开发高档别墅群这个新的项目。目前还没有成熟的模式和