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“中国合伙人”搅动物流地产蓝海-物流管理 “中国合伙人”搅动物流地产蓝海 国内外知名的仓储及物流基础设施提供方威裕环球集团与中信资本控股有限公司房地产部门合作，搅动当前已经火热的“蓝海”——物流地产。那么，他们合作是基于怎样的背景？进军物流地产后会有哪些大动作？对于物流业的发展有哪些促进作用呢？ 文/ 晨 光 周 安 近日，本刊得到消息，国内外知名的仓储及物流基础设施提供方——威裕环球集团（BPS Global，以下简称BPS）与中信资本控股有限公司房地产部门 ( 以下简称“中信资本”) 合作，搅动当前已经火热的“蓝海”——物流地产。那么，他们合作是基于怎样的背景？进军物流地产后会有哪些大动作？对于物流业的发展有哪些促进作用呢？ BPS 是香港领先仓储及物流基础设施提供方，具有丰富的物流专案建设及运营管理经验，业务遍布亚太区。其突出的专业优势，在于擅长借鉴国际先进物流项目经验并有效运用在国内物流专案上，从而保证项目规划的先进性和可实施性。而中信资本方面，凭借强大的股东背景和对中国营商环境及资本市场的深入了解，以及一支兼备国内外投资市场经验和良好投资业绩的高素质团队，管理着总额近64亿美元的基金。其灵活而高效益的解决方案，在创造价值的领域拥有领先的优势。 本刊经过辗转努力，采访到了BPS 的张显基先生（张总为威裕环球集团总裁兼创办人），以及中信资本董事总经理蔡育杰先生（蔡总为资深银行家及投资人），为读者带来独家的采访报道。 记者：张总你好，非常感谢您接受我们的采访，我们知道BPS 是做物流仓储自动化起家的，为什么要大举进入物流地产领域，这样的跨界发展是基于怎样的考虑呢？ 张总：我想首先说明的是，BPS 并不仅仅是做物流设备。1990 年代，我们的确是从做物流仓储自动化起家，但很快，我们发现我们的客户不仅需要自动化设备，还需要建筑、设计施工、运营等服务，但每次客户都需要找非常多的供应商进行筛选，然后选出价格、方案、能力等都合适的供应商，接着还要和每一个环节的供应商相互协调，这个过程非常浪费企业成本。基于对用户的考虑，BPS 很早就开始把触角伸向更多领域，为客户提供一站式的服务，从规划设计到解决方案、到建设、到实际运营，我们思考的是整个供应链的优化。我觉得在这过程中，不仅要看到技术的革新，更要看到在物流行业中提供完整解决方案的价值是什么。BPS 致力于为全球的制造商、零售商与第三方物流公司提供完整解决方案，也由此占领物流发展的制高点，相对的，进入物流地产这个愿景的落脚点，就在于结合我们物流技术、自动化上的优势，更能做好物流地产、物流园区的规划开发。实际上，BPS 很早就进入了物流地产领域，BPS 已经从事物流设计规划20 多年了，并不是进入新行业了，我们早已具备丰富的经验和雄厚的实力，并且客户资源丰富，拥有专业的管理团队及很多成功案例。 记者：万科副总裁指出，中国房地产的下一个蓝海是物流地产，中信资本方面怎么看待这种说法？ 蔡总：我赞同这个说法。物流是一个城市赖以生存发展的基础产业之一，物流地产属于稀缺性资源。别看现在一些地方的物流园空置多，就认为物流园供大于需，但事实这是因为相当多的物流园以及企业的物流布局缺乏规划、布局地点分散，所以造成了利用率不足。未来，随着城市用地越来越紧张，还有规划变得更科学化，物流业集约布局的要求会越来越高，而与相关产业，比如制造企业、交通运输等的协作会加速整合，所以物流地产的市场很大。另一方面，物流园并不只是买上几百上千亩地建设起一个园区那么简单了，如果没有更多的增值服务，一则无法满足用户需求，二则在当前城市用地越来越紧张，道路、车辆限行越来越多的背景下，如何建设、运作好一个既高效，又能较好服务经济发展、民生需求的物流园，既需要有专业的知识、开拓的眼光去做规划，还要能做好招商、经营管理的本领，才能使物流园区产生最大的效益。这也是为什么中信资本会选择和BPS 合作的原因。在我们看来，像我刚刚说的效益最大化的物流地产才称得上是“蓝海”。 记者：目前中国物流地产的这块蛋糕，普洛斯仍然是份额过半，但其地位正遭受强劲挑战，中国物流地产会形成新格局，BPS 怎么看待物流地产的竞争？将如何应对这种竞争？ 张总：对于普洛斯在该市场过半这个问题，我是这么看的，普洛斯涉足最早，但并不代表它能通吃整个市场。现在新加入的投资者越来越多，包括国外、国内的，或者加盟形式的，等等，确实很多，反而可以说明市场展现出的空间越来越大，包括人才方面，多了竞争对手，就必然需要培训更多的人才。而通过越来越多的市场竞争，又会不断提升物流地产行业的技术水准，并不仅仅止于圈地、起仓等基本的工作。我们希望在物流中心的营运