新版中国式商业地产.pptVIP

刘老师 商业地产资深操盘手 重庆市房地产协会商业地产专业委员会专家委员 联系：QQ：838638212 城市商业综合体的特征及发展趋势 一、风箱里的老鼠编故事 一、风箱里的老鼠编故事 兄弟们的那些事 亲兄弟的关系 开门七件事 二、天使与魔鬼-商业与地产艰难的恋爱 三、痛并快乐着-对话开发商 四、客户不是上帝，客户只是上当-对话投资客 商业地产魔术 五：那什么来拯救你—拷问商业地产 拿什么来拯救你—四部曲 商业地产—核变过程 故事里的角色 六、向左走向右走 * * * LOGO “ Add your company slogan ” 目录 风箱里的老鼠编故事 天使与魔鬼的恋爱 痛并快乐着 客户不是上帝，客户只是上当 拿什么来拯救你——商业地产 向左走，向右走 商业地产的概念 用于商业用途或者具备商业功能的地产可称之为商业地产。它是作为商业用途的地产，它区别于一般的以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等; 它的形式多样，主要包括：购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall 、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、品牌专卖店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产（如电影院）、写字楼和住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的建筑产品的统称。 商业地产的发展历史 在2001年刚开始从事Shopping?Mall项目运作的时候，当时还没有一个成型的商业地产的概念，应该说是先有了摩尔的概念之后，才引起了商业地产在全国比较火爆，在2001年的时候，Shopping?Mall开始进入北京，开始在北京第一个项目叫“大地貌”前期研究和实际操作。当时在2001年的时候房地产比较火，但是商业地产的概念没有成型。在2002年现在已经开业的金元Shopping?Mall的时候，商业地产的概念渐渐出现了，在2003年的时候商业地产的概念在全国突然火起来了，从实际的情况来讲，恰好是Shopping?Mall促生了商业地产概念的产生和这个行业的出现。? 商铺的产权分类 1. 持有型: 物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资； 2. 租售结合型: 通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租、出售； 3. 纯销售型。 商业地产的市场属性分类 传统商铺 大型商业中心（都市商业中心 MALL） 市中心综合商场（城市商业中心） 社区商业中心（便利店、洗衣店、社区医院、杂货店、银行） 专业市场 商住办公楼 休闲度假商业（酒店、度假村、发展期） 写字楼（甲级、5A） 城市商业综合体 它的英文叫HOPSCA。 由Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、Shopping mall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、Apartment（公寓）首个字母缩写组成。它是指有机组合3个以上城市功能空间，以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率建筑群落，它既有城市功能，又有产业主题，是城市与产业的复合体，它使原来的单纯专业区注入了城市功能元素，使原来的单一城市建筑体注入了产业活力。 超大空间尺度 通道树型交通体系 现代城市景观设计 高科技集成设施 能够在这里休闲放松，体味生活的乐趣。因此，集公寓、商场、休闲、娱乐、主题公园于一体的城市综合体物业的需求渐成热点。而综合体建筑模式就是在这样的背景下应运而生。 开发策略 商业结构 策略 运营管理 策略 资本运作 策略 策划商业地产—四个亲兄热弟 开发策略 非物化： 交通组织 内部动线组织 空间设计 立面风格 开间 层高 柱距 荷载 物化： 能源系统 配套设备 主体材料 产品属性 C D A 商业结构策略 主力店品牌 入市时机 工程节奏 业态结构结构 不同属性的产品体量比例 价格体系 开发商品牌 区域商业成熟度 区域消费能力 销售招商顺序 销售策略（空、返、带、包） 区域文化 B C D 资本运作策略 开发周期 自有资金 筹资渠道 销售策略 运营管理策略 物业方面： 营销策略 推盘周期 价格策略 工程进度 现场包装 客情关系 运营方面： 商业品牌结构 主、次力店体量 商业合同设计 租赁、返祖、管理公约、 项目品质、产品结构 资金回笼节奏 销售工作进度 建设资金保证 关系 增值空间 差异化 业态与业种 统一性 协调性 定位与切割 时效性 恨：案例主义、经验主义、团队困局、策略迷失、树叶理论 仇：风险巨大、失败率高、定位迷局、培养期长、不确定性。 爱：政策鼓励、品牌效应、超额利润、增值放大。 情：资本游戏、过程挑战、 增值效应。 投资者与经营者：（住宅）普通消费者-（商业）零售商与投资客 政府：网点规划与融资渠道 机会成本与时间成