大众新苑利民项目可行性研究报告.pptVIP

大众利民开发区项目 前期可行性研究报告 广州德兴房地产顾问有限公司 2005年11月28日 内容提要 一、利民、松北物业形态分析 1、投资型学府商圈 2、经济型生态居住圈 3、享受型中高档社区 4、中央商务区 二、项目开发战略准备 三、项目（SWOT）分析法 四、项目定位 1、市场定位 营造一个健康的、有自己独特品味及社区文化的高尚生活社区，打造“品质地产”，以“中高档、低密度、高舒适度、高性价比”的产品，通过产品创新和差异化竞争策略，打造利民开发区乃至江北地区的标志性楼盘。 定位思考： 定位阐释 ： ① 低密度、高品质的欧洲小镇式生态社区，以中（多层洋房）、高档（联排别墅、空中花园别墅）、商服相结合的产品组合形态提高项目的市场竞争力。 ② 以中档、中小面积的多层户型作为项目主力产品创销售，以高档、中大面积的联排别墅、空中花园别墅创利润和品牌 。 2、客户定位 ① 客户来源 ②、客户群细分 哈尔滨江南主城区富裕的中产阶层和私营小企业主。 江南主城区中高级白领精英。 利民开发区、呼兰老城区政府、事业单位等公务员阶层； 哈尔滨重点企业及利民开发区内企业的中高级管理人员； 银行、证券、律师、教师、医生、地产、艺术家等专业人 市内部分离退休人员 ③、消费者特征 中产阶级，年龄30—45岁为主 。 家庭年收入在5—10万元，能1000—1500元左右的定期支出。 是社会阶层的中坚力量。他们大多受过良好的教育、见多识广，注重生活质量、品味和情调，事业正处于稳定成长期，家庭生活稳定，对事物既有自己的固定的看法，又较善于接受新鲜事物，以二、三次置业为主。 本地原居民：年龄在35—50岁之间，有深厚的“呼兰情结”，经济实力较为雄厚。 利民及呼兰公务员群体和企业中高层管理人员，经济实力较强、看好利民开发区的升值潜力，对生活的质素要求较高，具备多次置业的经验。 多年在在哈尔滨经商、设厂的私营老板，经济实力雄厚。置业倾向三房以上的大户型，追求的生活环境，同时投资心态，看好江北的升值潜力。 银行、证券、律师、地产、艺术家等专业人士：年龄在30—45岁之间，受过良好的教育，工作和收入较高并且拥有相当的积蓄，事业发展前景看好。大多为已婚人士，关心子女未来的教育问题，部分人士与父母同住，追求高品质生活的意识很强，对5+2的生活模型较为向往，以二、三次理性置业和投资为主。 五、产品定位 ● “中高档、低密度、高舒适度、高性价比”的产品开发策略，又能实现快速销售和开发利润的最大化。 产品构成：“多层洋房、情景洋房、联排别墅、空中花园别墅 、主题商服” 六、价格定位 多层庭院洋房：1800元/平方米 情景花园洋房：2100元/平方米 空中花园别墅：2200元/平方米 错拼联排别墅：2400元/平方米 商服一拖二：4500元/平方米 商服三层、四层：3500元/平方米 七、项目各项技术指标 八、销售金额预计 九、成本构成及销售利润 1)、土地使用权出让金，合计：10,000,000元 2)、前期工程费 勘探、定界、招投标、临水、临电、环评等费用，每平方米指标约10元，10元/平方米*67710平方米=677100元 3)、设计、监理费，每平方米指标约36元 36元/平方米*96200平方米=3463200元 4）、建安工程费 5)、基础设施配套费 5．1 市政配套 总建筑面积*150元/ m2=96200*150 5．2 区内配套设施水、电、电信、燃气、智能化、人防。总建筑面积*200元/m2=96200*200、 5．3 园林绿化，预估250元/ m2 总占地面积*0.4*250m2=67710*0.4*250=6771000元 6)、不可预见费 （前期工程费+建安费+配套设施费）×5%= （67710040441000）*5%=6728965元 7)、开发管理费 （前期工程费+建安费+配套设施费）×2% = （440687546704250）*2%=2691586元 8)、营销推广费用 预计总销售金额×2%= 215609000*2%= 4312180元 9)、财务费用6%（暂不计） 总成本：1—8项合计（164025231元 ） 销售利润（车库销售额除外） =总销售金额-总开发成本 =215609000—164025231= 十、首期开发计划 十一、首期资金使用计划 十二、项目销售率敏感性分析 十三