中原地产市场咨询报告（招商青剑湖项目定价125072591.ppt

招商雍景湾定价建议 青剑湖市场解析 雍景湾价格建议 新政解读——四月新政盘点 差异化首套房贷、收紧二套房贷、严控第三及以上房贷、首次严控异地贷 国十条 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 二手房交易营业税，抑制过度投资 打压 主要为执行05年政策，不再加强 趋于温和 下半年通过房贷新政，提高投资门槛 打压 政策从紧转松，减免商品房交易税 扶持 持续放松信贷条件，降低利率 年末开始收紧，打击屯地及投机 扶持 打压 提高个人住房贷款门槛 继续尝试限制，但收效微弱 下半年严格土地政策以及相关贷款金融政策 开始限制 478 445 579 709 392 927 2003-2009 苏州商品住宅成交量走势 （单位:万平方米） “市场低迷——扶持；市场过热——限制/打压”，历年宏观调控政策特征明显；但并非每次调控都是成功的（如07年），政府也在不断吸取经验教训，出台新政内容和时机越发成熟。 历年宏观调控政策走势（以苏州为例） 530 新政解读——近年宏观调控政策特征 2007 2008 2009 2010 200 100 300 8000 6000 10000 地产行业市场化进程加快，虽然央行6次加息同时准备金率上调，但积压多年需求仍大量释放，带动市场量价齐升 金融危机下，为保增长计，政府放松信贷政策，调整准备金率托市，市场经历4个月的爬升进入2009年的“疯狂期” 2010年4月15日“新国10条”旨在打击投资投机性需求，市场短期内受冲击较大，但长期仍看好 单位：套 单位：元/平米 07年加息利空影响显现，08年金融危机拖累大环境，楼市成交量暴跌50%，历时8月复苏 图解说明： 利空 利多 日均成交 成交均价 新政解读： 2007年“927新政”，经历9个月的盘整，之后进入市场整固期。 近年调控政策和住宅日均成交量价序列图 2005年－2010年政策对房地产走势影响模拟图 下降期 快速拉升期 07年1季度-3季度 05年2季度-06年1季度 06年2季度-4季度 07年4季度-08年4季度 盘整恢复 09年1季度-3季度 下降期 快速拉升期 盘整恢复 09年4季度-10年1季度 …… 前一轮政策周期 上一轮政策周期 从历史政策周期研判，本轮调控周期预计至少将维持在9个月以上，弱市调整已成定局！ 新一轮政策周期 新政解读——政策调控周期研判 青剑湖板块是未来园区北部城市副中心核心位置。 区域规划——未来的园区北部城市副中心 本案 中信地块 目前别墅可售项目仅君地上郡，公寓项目则为首开悦澜湾和青湖语城。未来供应将以高端别墅项目为主。 开发情况——未来高端住宅供应为主，竞争激烈 项目 获取时间 建筑面积 容积率 预计别墅总量 预计推量 2010 2011 2012 2013 鼎欣地块 2007 105094 0.93 别墅（约6.8万） 今年开工 3万 3.8万 华成地块 2007 115021 0.87 今年开工 2万（墅） 2万（寓） 圆融地块 2008 247715 0.98 别墅（约10万） 3万 2万 中信地块 2009 172144 0.93 别墅（约5万） 3万（墅） 3万（寓） 2万（墅） 3万（寓） 6万（寓） 中新置地 2009 31373 0.6 别墅（约3万） 3万（墅） 青剑湖板块目前别墅供应出现断档现象，因此抢占市场先机是优势。2011年将面临最大的竞争，随着鼎欣、华成、圆融、中信等的开发，板块的别墅供应将会加大。对于本项目，别墅入市较早将会带来较大的市场优势。 供应情况——目前供应断档、2011年供应将会放量 区域内楼盘2009年整体价格快速回升，并突破高点。 联排别墅方面价格由9000元/平米价格上升至目前14000-18000元/平米。 公寓方面价格由6000元/平米上涨至目前的7500-8000元/平米。 价格走势——稳步上扬，后市可能走稳 从市场部分可知，目前板块内无高端别墅，缺少标杆项目，中信地块已在筹备阶段，如果本案能抢占市场先机，率先以标杆形象进入市场，将大大提高本案竞争力和市场接受度。 同时，为了扩大招商地产在苏州市场的品牌影响力和号召力，也迫切的需要打造一个真正意义上的标杆！ 中原认为，该项目核心定价应建立在区域标杆定位的基础之上。 定价策略——区域标杆 青剑湖板块 双 湖 板 块 湖东板块 中海独墅岛 中海世家 尚澜湾 君地上郡 以目前客群分布来看，本案的竞争对手主要来自本板块、双湖板块和湖东板块，竞争项目如：君地上郡、尚澜湾、中海世家和中海独墅岛。 参考项目分布 项目编号 项目名称 相关程度 比重 A 君地上郡 较弱（尾盘） 15% B 尚澜湾 较强 35% C 中海世家 较强 30% D