安阳欧凯龙商业地块开发思路分析.pptxVIP

安阳欧凯龙商业地块开发思路分析1、项目概况项目概况层数：四层层高：3.7m/3m面积：约1万平方米道路：文峰大道 紫薇大道 朝阳路 兴泰路资源：欧凯龙家居 高端百货 广场 公寓 写字楼 酒店本案紫薇大道文峰大道朝阳路兴泰路1、项目概况项目处于文峰大道和朝阳路交汇处德宝国贸商业地块最中心部分，为四层环形商业，面积约一万平方米，项目总体规划有欧凯龙家居，高端百货，酒店，公寓和写字楼，是安阳东区未来高端商业中心；项目所处东区为安阳行政文化中心，周边为市政单位和高品质居住社区，客层收入和支出水平较高，只是受制于当前配套不成熟影响，东区整体入住率较低。2、项目要求项目总销：1.2亿-1.5亿销售周期：一年3、项目功能定位项目周边商业形态规模百货大超市大家居大酒店大写字楼大整体项目定位为大型商业综合体，涵盖了各种主力商业形态，并且规模大，具有很强的规模效应，因此相对于中心环形商业来说，不可能在功能的定位上同主力店竞争，只能作为主力商业形态的有效补充。3、项目功能定位项目周边商业形态商业内容是否规划所需规模百货服饰、珠宝、化妆品、童装、鞋类、美食已规划大超市各种日用商品已规划大家居各种家居用品已规划大酒店住宿已规划大写字楼办公已规划大休闲娱乐品牌餐饮 休闲洗浴 KTV无中综合对比整体项目规划业态内容可发现，休闲娱乐商业形态是其空白点，中心环形商业定位于品牌餐饮、休闲洗浴和KTV等不但可以有效补充整体商业中的空白点，而且具有聚集人气的天然功能，从而与整体商业形成了良性互动。4、普通营销策划方案的问题点定位置的产权式销售：这种方式是把商业按照固定位置分割，以销售产权的方式回拢资金。这种销售方式的问题点有以下几个一是一楼可以以高价格快速销售，二三四楼价格低且销售困难；二是销售后的商业氛围培养和业态规划和经营管理存在很大问题，因为客户购买后，拥有对自己出租和定制租金的权利，业主越是众多其意见很难统一，这为商业的统一经营管理带来很大的阻力；三是因为销售项目规模较小，无论是对商户还是对商业公司来说都难形成吸引力。4、项目方案解决方法-反其道而行之1、 按照业态定位对项目施行先招商，并且其业态划分不是横向按照楼层划分而是纵向划分，从而解决了业态划分问题和租约问题。2、 对商业施行只定面积不定位置的产权式分割，使得客户只有对商铺的收益权和所有权，而无法对商业的整体营运加以干涉并且可以使商业进行价值无差异化销售，从而避免了二三四层的商业价值损耗。3、 施行带租约的销售，使得商业在销售中开发商有了较大的话语权，且购房客户可以看到稳定的收益，从而加速商业销售。