基于生命周期理论的房地产项目开发风险管理分析-risk management analysis of real estate project development based on life cycle theory.docxVIP

第一章绪论§1-1研究背景自从1992年《中共中央、国务院关于加快发展第三产业的决定》把房地产业列入“收效快、效益好、就业量大、与经济发展和人民生活密切相关”的重点行业以来，我国房地产业得到迅猛发展，已成为我国国民经济的重要支柱产业。2000年以来，我国房地产投资一直占GDP5%以上的份额，2006年、2007年更是连续两年超过10%，是事实上的支柱性行业。1998-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%和33.2%，但在2008年，中国的房地产市场全面萎缩，房地产交易量和成交价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。房地产业萎缩的主要原因是政策调控和国际金融危机影响。中国政府从2007年开始强化宏观调控，多次上调利率和准备金率，导致房地产企业的贷款减少，资金链紧缩。2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，受益于金融危机以后中国政府推进的信贷宽松政策刺激了房地产业的迅速复苏。房地产业反弹，泡沫再度出现。北京、上海、广州和深圳等部分城市的房价增长过快，房屋的销售价格，租金以及房价收入比出现严重失衡，开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。2010年3月两会刚刚结束，北京等地“地王”就已频现，因此，为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，中央和地方政府出台了促进房地产市场健康发展的一系列政策措施。面对着政府的政策调整和财政金融等调控手段的不断出台，房地产开发所面临的政策和市场风险也就不断在加大。我国的房地产业自九十年代发展至今，也仅仅近二十年时间，发育时间短，市场化程度还不高，同时受自然、社会、经济、政治以及消费者心理等众多不确定因素的影响很大，在高投入、高回报的同时，它也是面临高风险的行业。尤其在如此复杂多变的政策和市场环境下，提高房地产开发企业的房地产项目风险控制和管理水平，采取有效措施减少投资损失，保护房地产企业和投资者的利益是房地产业当前所面临的十分迫切的问题。§1-2研究意义房地产开发投资总会伴随着风险与收益。因此，为了保证房地产的持续稳定发展，为了保证国民经济的稳定增长，为了保证国民生活消费的需要，作为房地产开发企业，应该完善对房地产开发项目风险的控制与管理，采取相应的措施指导房地产的理性投资，从而更好地促进资源的有效配置，促进产业的持续健康发展。本文在分析当前房地产项目风险控制理论现状以及房地产行业整体发展情况基础上，对房地产项目风险控制进行研究，分析房地产投资项目生命各阶段存在的风险，提出基于生命周期理论的的房地产风险控制方法，构建基于生命周期的房地产投资项目风险控制理论框架，以期在以下几个方面为房地产企业的风险控制管理提供有益参考。(1)针对房地产项目开发风险的管理分析，可以在意识上提高房地产开发商的风险警觉性，对于开发商是一个管理理念的转变和创新。受到房地产开发的特性影响，对房地产项目开发的注重和有效认识，其目的是加强对房地产项目开发风险的管理以及使主体适应复杂多变的内外部环境。(2)可以构建出有效地房地产项目开发风险管理体系，对项目开发前期、中期、后期进行风险识别、评估、防范，最终为房地产项目开发决策做保证，降低项目开发过程中不确定性因素，为提高利润空间提供条件。(3)房地产项目开发风险管理的研究与分析对开发商而言是可行性报告的基础，对提高开发商的风险管理水平又帮助，同时还可以提高项目的竞争力为项目降低风险做前期准备。在项目开发的过程中所存在的风险可以被识别、评估，从而可以有效地针对性进行风险防范与控制，采取具体的措施为项目降低风险，最终使开发商的利益得到保证。(4)有助于开发商获得预期的经济效益，甚至可以使开发商获得超额经济效益。风险控制与管理是以最小成本获取最大风险管理效果为宗旨，通过风险控制可以达成减少风险损失，达到预期效益甚至是可以达到提高开发项目经济效益的目标。§1-3国内外研究现状1-3-1国外研究现状风险研究首先产生在西方发达国家，我国引入风险研究较晚。随着经济的发展，风险管理越来越受到各国的重视。从有关风险管理的研究著作、研究方法以及研究领域中可寻找出国外风险管理发展的轨迹。法国管理学家亨瑞·法约尔在18世纪于《工业管理和一般管理》书中正式把风险管理思想引入企业经营领域。马歇尔（1921）在《企业管理》书中提出了风险负担管理的观点，并且提出风险排除与风险转移的风险处理方法。奈特（1921）在其著作《风险、不确定性和利润》中明确了风险与利润的关系，他认为“任何利润都与不确定性有关”。系统的研究风险管理起始于梅尔和赫奇斯（1963）以及威廉姆斯和汉斯（1964），标志性著作是《企业的风险管理》与《风险管理与保险》。将风险研究应用于房地产投资是从20世纪30