都江堰青城山谷项目前期定位报告汇.doc

目 录 第一部分 地块分析 4 一、项目区位 4 二、地块地形地貌 4 三、地块四至 5 四、宗地现状 6 五、项目用地情况 7 六、地块SWOT分析 8 七、结 论 11 第二部分 本项目的定位思考 12 一、都江堰－青城山优势 文化与生态旅游目的地 12 二、城市规划优势 打造中国最佳休闲度假旅游区 15 三、区域旅游规划优势 16 四、青城山目前旅游市场开发的局限性与尴尬现状 18 五、“中国当代美术馆群”进驻的契机 20 六、项目的机会 22 第三部分 项目定位 23 一、项目整体开发定位策略 23 二、项目名称 23 三、项目品牌定位策略 23 1）、主题定位语 25 2）、形象传达和发展模式 25 3）、品牌构架模式 25 4）、品牌内涵 26 四、项目产品定位策略 27 五、价格定位策略 40 六、定位总结 43  第一部分 地块分析 一、项目区位 项目位于四川·成都·都江堰—青城山·中兴镇·王婆岩风景区，位于中兴镇西侧，由沟外（现状农田和农业宅基地组成，方面8平方公里左右）、沟内（山地、丘陵、山地组成），蜿蜒八公里，总用地面积超过2000亩。该项目是都江堰市政府规划的“王婆岩风景区”，紧靠青城前山（仅距5公里左右）、国家重点保护的森林公园（大熊猫栖息地，禁止开发的国家级森林公园）。地块内风景优美、空气清新、小桥、流水，极适宜开发休闲、旅游、度假、开发低密度高端物业。 二、地块地形地貌 项目地块位于都江堰市西侧，都江堰位于成都平原西北边缘，地处岷江出山口。介于北纬31°44′54″-31°02′9″之间，东经103°25′42″-103°47′0″之间。地跨川西龙门山地带和成都平原岷江冲积平原顶部。市境内地势西北高，东南低，全市山地丘陵面积占65.79%，平坝面积占34.21%。地势从高山、中山到低山再到平原逐级降低，海拔592-4582米，相对高差3900米。都江堰市在地质构造体系上，属华夏构造体系，跨成都平原和龙门山地区两个不同自然地理区，地貌单元属岷江冲积扇一级阶地。地势西北高，东南低，高山、中山、低山、丘陵和平原呈阶梯分布，素有六山一水三分田之说。  地块北面的大面山（赵公山）位于北纬30°58′，东经103°31′，大面山主峰海拔2434米，成都山主峰海拔2356米，八卦台海拔1317米，王山庙海拔1321米，鸿都观海拔1341米，蚂蝗冈（龙居山）海拔1483米，南天山海拔1215米，南家山和何家山海拔均为1211米，青城山麓的上元宫海拔675米。 本项目地块为世界文化遗产青城山的组成部分，与青城前山、后山、外山组成大青城山整体。它介于高台山（上清宫）与大面山（赵公山）之间，为大青城山的腹地。 三、地块四至 项目地块位于都江堰市西南16公里处，距成都约70公里，项目入口位于都江堰市中兴镇106以西，北接玉堂镇（都江堰重点发展的西部新城），远望龙池国家森林公园；南邻青城山镇（距此仅5公里），西至青城山-都江堰风景名胜区。 地块为平原和山地，地势起伏，是川西地形中起伏较小的地形，山型、地貌特征极佳，小河+防洪渠构筑了立体的水景体系，形成良好的山地、水景资源，是《青城山-都江堰风景名胜区总体规划》确定的“青苔沟二级景区”。该项目临106国道（都—青快速通道）、距都江堰城区16公里左右，距世界双遗产、国家5A级风景名胜区青城山仅5公里，距“成－青快速通道”仅8公里左右，距交通非常便利。  四、宗地现状 项目地块中后 项目地块位于王婆岩景区，在都江堰市中兴镇西部山区，属中兴镇管辖。景区北接玉堂镇，南邻青城山世界遗产景区，西至大熊猫栖息地保护区，亦是《青城山-都江堰风景名胜区总体规划》确定的“青苔沟二级景区”内。 项目用地保持了良好的田野、自然风光，加之地块内原有的传统建筑，风格保留比较完整，便于整体开发的打造，目前才开始动迁，由于农户比较分散，拆迁规模不太大，拆迁比较容易。 1、地面现有居民情况 宗地上还有一定量的原住居民，但是该片区已经纳入景区的改造范围，动迁、拆迁工作即将展开。 2、土地的完整性 项目用地由5大版块组成，由于是山地，地块比较分散，开发难度比较大；对投资者的规划能力、商业运营能力要求非常高，开发节奏把握能力、资金实力要求非常高。  3、周边配套 由于该区域以前是农业生产用地范围，区域靠近山，发展比较迟缓，周边缺乏必要的市政、生活配套设置。 五、项目用地情况 根据对该项目用地情况的分析，我们将该项目用地分为以下几个区块； 下列各项指标仅是土地招拍挂获取之前的控制性规划方案所提供指标，最终实现的土地指标与本方案中指标间的差异不影响研判及开发策略原则定位。 1、金石桥区块 （1） 区段位置编号：金石桥段（A1-1、C1-2） （2） 基地面积：(84,000+44,200)