房地产项目选址与策划报告.pptVIP

梅岭景区开发方案 第三章 项目选址与策划 第一节 项目选址 一、项目选址的一般原则 一般房地产项目见缝插针型，依托项目周边原有的功能进行填补、改善型 位于某功能区（商圈），项目服务半径内（辐射范围内）人口、目标客户能够支撑本项目 良好的交通配套 商业项目：应该是道路、人流汇集节点 二、项目选址分析的内容 （一）住宅选址 地块位于公交辐射范围内，尽量方便 周边配套设施好 周边自然环境好，适宜居住 远离工业区、噪声源、污染源等 （二）商业选址 位于商圈核心区域内，聚集了大量同类商业。 良好的交通，汇集城市各区交通，项目地段应该是人流汇集点 与公共交通站点的步行距离要近 辐射区域范围较广，周边的商业配套功能完善（必要条件） 现有商业项目的竞争状况：规模、档次、辐射范围、商业项目本身的一些硬件设施等、经营状况及营业额。 广州·天河城购物中心的选址分析 案例：重庆欣阳百货的选址问题 各类百货快餐的选址要求 案例一：wall market 选址 案例二：家乐福选址 第二节 项目策划 一、项目策划的概念 策划注重产品设计、功能设计、定位，运用竞争优势分析的观念，做出好的产品（差异化的产品）吸引顾客 项目策划站在项目的角度，对项目地块分析、项目功能及定位、产品规划设计等项目内容的一个总体安排 房地产策划是根据房地产开发项目的具体目标,以客观的市场调研和市场定位为基础,以独特的概念设计为核心, 对拟开发的项目进行创造性的规划,并以具有可操作性的房地产项目文本作为结果的活动 第二节 项目策划 案例：以商业项目为例 第二节 项目策划 1.住宅开发项目的类型 第二节 项目策划 （1） Townhouse（联排住宅） 低层住宅单元拼联成3户以上者，通常每单元为1户，每户间至少能共用两面山墙，排列成行 （2）花园洋房 狭义花园洋房就是花园别墅，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花，包括市场中的洋式联排或双拼的TownHouse，户型较大，居住舒适度高。 广义的花园洋房介于别墅和普通公寓之间，为六层以下多层板式建筑，以四层为主。建筑风格强调景观，绿化率比较高，普遍在远郊一带。一般赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。 第二节 项目策划房地产项目策划 （3）普通住宅 多层：层数为2-6层，通常不设载人电梯的住宅 高层：指10层及10层以上的住宅 小高层：指层数为7-11层，设有一部载人电梯的住宅，实际是中高层（7-9）和高层（10-11）结合的概念 第二节 项目策划 2.住宅项目的策划要点 （1）好的住宅项目体现出来的品质： 生活上的便利性：居住与工作、日常性购买的交通问题 配套设施的完善性：体育、文化、休闲、健身、娱乐、教育、医疗、餐饮（设施、设备与场所） 景观设计营造的舒适性：舒适、宁静、休闲，环境优越。 第二节 项目策划 住宅质量的优越性：节能环保，建筑设计、户型及功能设计结合人们的生活方式和习惯、空间塑造复合人体的舒适感，功能分区合理、洁污分区，干湿分区 社区氛围的成熟性：高的入住率，良好的物业管理，营造培育社区的文化、改善融洽邻里关系（设施、空间设计及物业管理） 二、住宅项目策划 （2）住宅项目策划流程 地块分析：地块现状、周边环境与功能分析，通过市场及地块分析，确定项目初步定位 目标市场的选择与定位：市场竞争者分析，消费者需求分析、优劣势分析、资源优势分析 定出竞争性开发策略： 产品及功能策划：什么规模档次的产品，具备什么功能 用地分析：规划、建筑方案 建筑策划：建筑立面风格、户型面积大小、比例结构、入户、层高。例：建筑外立面整理（PDF）现代风格建筑、户型配比建议 景观策划、配套功能 营销策划：整体形象策划、营销及活动方案 例：合肥绿城产品欣赏 二、住宅项目策划 普通楼盘的卖点 二、住宅项目策划 中高档楼盘的卖点 二、住宅项目策划 3.住宅策划案例： 三、写字楼项目策划 甲级写字楼：“3A”或“5A”标准，办公环境，装修、设备的配备：如我国广州的中信广场，上海的金茂大厦，重庆的浪高凯悦、世贸中心 三、写字楼项目策划 乙级写字楼：具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，但建筑物的功能不够先进 丙级写字楼：建筑物功能落后，但仍能满足一般的办公需求 世界高楼之最 三、写字楼项目策划 通过市场分析确定目标客户： 政府、企业办事机构； 银行、保险等金融类办公； 会计师、设计师、资产评估、房地产中介、咨询、销售代理； 影视、广告、媒体等传媒机构； 针对目标客户确定项目的市场与形象定位： 甲级写字楼 三、写字楼项目策划 根据客户的使用需求及发展趋势确定项目的功能： 三、写字楼项目策划 写字楼项目建筑策划： 确定项目的建筑风格、形象，