十五峯营销策略思考（定稿）20090323.pptVIP

十五峯 2009营销策略思考 最伟大的诗人根据过去与现在构成将来的一致。 ——惠特曼 报告纲要： 项目起势 竞争状况 核心价值 传播价值 推售铺排 与生俱来的大师级精端山居品质 挑战深圳一线豪宅片区的产品线 基础级：产品面积适中，客户需求量大； 塔尖级：量少，平面景观资源佳+设计优势，复式附加值大； 核心级：数量大（套数53%），面积段较大，客户面相对较窄，同类竞争激烈，销售难度较大。 ——报告围绕核心级产品进行思考 功能价值、文化价值双高的市场占位 看看十五峯将面临的市场竞争 同类产品市场竞争格局 十五峯拥有怎样的核心价值？ 思维模式： 香瑞园大户型客户：认可山、安静、低密度 山居客户的共同偏好 十五峯绝对是跟他们不一样的 价值传播： 如何形成产品价值与客户对位？ 我们不只重构的是塘朗山,还有发现自我 我们不只重构的是塘朗山,还有发现自我 高端占位：公关起势活动建议 权威阶层的舆论是不可估量的 【权威人士】豪宅客户在购房决策时经常咨询的人群—— 尖端业内人士（地产公司二三级市场高级管理层、有丰富豪宅客户资源的销售精英）、 中原豪宅项目中成交及介绍朋友成交活跃的豪宅客户、 政府官员(政要人士)、 金融界(银行)高层、 知名室内设计师(高文安一类)、 建筑商高层、 转介突出的卓越业主资源、 豪宅客户御用风水 权威阶层的舆论是不可估量的 意见领袖的礼遇 意见领袖的礼遇 2008中原地产联手万科启动红色使命行动 天玺：电光火石，从视觉到感观都让客户崩溃 有效途径传播，低成本精准客户 300-500w购买客户共性 有效途径传播，低成本精准客户 将客户与产品进行对位细分，寻找共性 中原特色渠道：中原三级豪宅资源 重点的三级市场地铺＝第二战场 中原特色渠道：中原二级市场资源 常规的转介方式显然缺乏亮点 为十五峯量身定做的联动转介方案 价格预测 推售铺排 市场预测：上半年市场将保持较好的成交量 衰退性繁荣环境下的市场对策： 刚性需求压抑+楼价止跌（下降到位）=自用者入市 衰退性繁荣=股市繁荣 通胀预期+股市与楼市互动=投资者入市 通胀预期+政策信心+收入稳定+换房需求=公务员二次置业需求激发 140-160㎡，参考市场比准价格为2.0w/㎡ 170㎡-190㎡，参考比准价格为2.2w/㎡ 230-270平米，参考比准价格为2.3-2.4w/㎡ 复式产品可以建立标竿，实现价值最大化 项目整体均价建议 推售案例--天玺：十天销售60亿，创香港淡市神话 【主力户型】 3房、4房 【首批售价】 13750-35000 元/呎 【面积】 标准单位：800-2200平方呎（约81-204平米） 至高无上：400平方呎（约371平米）6房连3至4套房间隔 先推高价单位，再推低价单位； 先推高层单位，再推低层单位； 先推大户型，再推小户型； 类似户型几层一个价，抹掉层差，制造局部单位“哄抢”效应； 最后实现低层、高层单位均衡走货，价值最大化。 报告回顾： 结束语 市场走势预判 项目价格建议 整体推售铺排 3月 4月 5月 6月 股市：股指1664飈升至2402 楼市：成交量运行在1000套左右 股市＝流动性过强 楼市＝刚性需求 与未来通涨预期 新增贷款1.62万亿元创下历史新高 深圳近年消化房地产面积为1300万平米，08年消化面积仅为800万平米。因此08年底压抑了一整年的刚性需求，在货币政策宽松的环境下，稀放了上攻填补缺口的需求 上半年仍将不断填补 刚性需求的缺口 置业主力客户群：刚性需求 对宏观经济面现状有了解，但不是特别敏感，行业不受或受经济影响较少 美联储在3月18日，宣布未來六个月买国债购买较长期国债3000亿。目前国际大宗商品以美元定价的情况下，美元的贬值必将导致原材料资源价格攀升，从而向全球输出通胀.在通涨的预期下,物业的持有成为规避风险的较好途径。 中长期市场走势， 需要靠经济 基本面的改善 房交会 未来三个月，楼市仍将保持着一个较高的成交量，特别是房交会期间，需求仍将继续释放。 ？ 结论：未来市场将保持一个较好的成交量；但长期的走势不可控因速较多,需要经济基本面的改善. 衰退性繁荣，是指在宏观经济处于衰退周期时，股票市场却呈现繁荣景象。 1925-1929年的美国股市曾出现过，美国经济已陷入轻度衰退，连续多年呈下降趋势，国民经济在平均增长率仅为3%，而股市却呈现一片繁荣景象，涨幅超过200%。 市场走势：中国是否将出现衰退性繁荣？ 2009年中国股市具备衰退性繁荣的客观条件： 首先，以2008年为标志，经济的高增长周期已过去，进入一个长期的中速增长期 其次，经过30年改革开放，我国民众的财富已积累较多. 其三，我国是世界主要国家中货币过剩情况最严重的国家之一，流动性相当充沛。 其四，在本次